読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。今回はプロのFPとして活躍する花輪陽子氏がお答えします。
32歳、正社員として働いています。年収は額面で850万円ほど。現在、1人暮らしをしています。結婚は縁があればしたいですが、しないことも視野に入れています。家族は両親が持ち家で暮らしており、兄は結婚して自宅を購入しています。相続のことはまだ何も考えていません。
ここ2年でインフレ対策と老後資金の確保のために、投資用ワンルームマンションを2部屋と自宅マンション1部屋を購入しました。家具家電も比較的いいものをそろえたので手元のお金が少なくなってしまいましたが、来年から月12万円、ボーナスから年60万円のペースで老後資金およびローン返済資金を積立して運用していきたいと考えています。一方で、ローンが多いのでそちらの返済を優先した方がいいのかもしれないと、順番や配分を悩んでいます。
【保有している不動産とローン内容】
・自宅マンション（1LDK）
購入価額3,180万円
ローン残高3,100万円（35年 変動0.775%と固定1.76%の半々）
・投資用不動産1（1K）
購入価額2,515万円
ローン残高1,930万円（35年 変動1.55%）
・投資用不動産2（1K）
購入価額2,800万円
ローン残高2,710万円（40年 変動1.55%）
不動産投資は2部屋ともサブリース契約を締結しており、今のところほぼマイナスなしでやっています。サブリース契約の金額改定やローン金利の上昇リスクがあることは認識しています。 現状、以下のような選択肢があると考えています。
・不動産投資から返済して未来の収入減による返済負担リスクを減らす
・収益を生まない住宅ローンを先に返す
・自宅・投資関係なく、返済時の利率や借り入れ年数が大きいものから返す
（今であれば住宅固定→投資用不動産2→投資用不動産1→住宅変動）
・低金利のうちは運用に回して、投資利率よりもローン金利が上回ってくれば、そのときに投資資金の一部から一気に返す
ただ、セミナーや本で勉強すると「銀行との関係が悪化するので繰り上げ返済は控えて、次の投資のための手元資金を持っておいた方がいい」との意見や、「長期運用は若いうちから始めた方がいい」という考えも聞きます。一方で、おそらく私の借入枠はいっぱいなので返さないと、次の物件は無理なので自分のものに早くする、リスクを軽減するためにも返した方がいいとも考え、迷っています。
【支出（28万円）の内訳】
・住居費11,4万円
（ローン返済9,3万円、管理費1万円、固定資産税と修繕の自主的な積立金1.1万円）
・食費が5万円（客先常駐のため昼は外食のため高め）
・美容服飾4万円
（うち1.6万円は月1回通う鍼灸の回数券用の積立、0.5万円はデパート積立）
・旅行積立1.5万円
・交際費1.5万円
・水光熱費1万円
・通信費1万円
・新聞0.5万円
・寄付金0.5万円
・雑費0.5万円
・保険料自主積立0.6万円
（医療保険にがん一時金の特約をつけて年払4.4万円ほど。ほか、火災保険や地震保険の更新に備えて若干積み立てている）
残業代や年末調整、確定申告で生活費と貯蓄資金の予算をさらに上回る収入を得た分は、年に4～6回行く趣味の旅行代に充てています。
【すべて運用に回す場合の配分】
・積立NISA：月3.3万円
・積立投信：月0.7万円
・iDeCo：月1.2万円
・個人年金保険：月1万円（米ドル）
・金とプラチナ：月0.2万円ずつ計0.4万円
・積立FX：月1.8万円
・定期預金：月1万円
・ロボアド2種類：月3万円
ボーナスも全額ロボアドでの運用を考えており、ロボアド分でローン返済を、それ以外を引退後の生活資金とし、可能な限りアーリーリタイア（55歳以降）を考えています。
【現在の貯蓄（280万円ほど）の内訳】
・現金預金：140万円
・事業貸付：33万円（満期あり）
・債券：35万円（個人向け国債3万円、外債32万円）
・FX：12万円
・iDeCo：11万円
・ロボアド：3万円
・株と投資信託：50万円
（外貨MMF：27万円とNISA：23万円。NISA分は5年内に徐々に利確して取り崩して興味のある株主優待と配当目的の株式にシフト）
将来、円安およびインフレリスクがあると個人的に考えており、外貨とモノの割合は高めかもしれません。
情報量が多岐にわたり申し訳ございませんが、どうぞ宜しくお願い申し上げます。
〈相談者プロフィール〉
・女性、32歳、未婚
・職業：会社員
・居住形態：持ち家（マンション）
・住んでいる地域：東京都
・手取りの世帯月収：40万円
・毎月の支出目安：28万円