はじめに
・2026年4月より不動産の住所・氏名変更登記が義務化され、正当な理由のない放置には5万円以下の過料が科される
・法改正前の過去の転居や改姓も遡及適用の対象となり、マイナンバー連携が始まっても過去分は手動手続きが必要
・登記簿の確認から管轄法務局への提出まで6ステップで完了し、登録免許税（不動産1個につき1,000円）で申請可能
「数年前にマイホームを購入した後、転勤で引っ越した」「結婚して名字が変わったが、実家の土地の名義変更をしていない」といった状況に心当たりがある方は、自身が所有する不動産の「登記簿」を速やかに確認する必要があります。2026年4月より、不動産所有者の住所や氏名に変更が生じた際の名義変更（住所変更登記・氏名変更登記）が法律改正により義務化されたためです。
2024年4月に施行された「相続登記の義務化」も社会的に大きな注目を集めましたが、今回の改正ルールは、相続よりもさらに身近な「引っ越し」や「婚姻・離婚」の放置に対して、5万円以下の過料というペナルティを科すものとなっています。ちなみに、「法改正の後に生じた変更から対応すればよい」という解釈は誤りです。今回の法改正は、施行前に住所や氏名が変わり、そのまま変更登記がなされていない過去の未対応分についても、すべて遡って義務化の対象となります。
記事では、実務の観点から、法改正の背景、対象者の見分け方、申請手続きの具体的なステップ、そして実務上直面しやすい「公的書類の保存期間」に関する課題と解決策について解説します。
義務化される背景と制度概要
まず、不動産登記の仕組みとして、不動産の購入や相続によって、その所有者が変わったときには、法務局が管理する「不動産登記簿」に所有者の氏名と住所が記録されます。しかし、現時点ではマイナンバー等の情報と連動していないため、その後に転居して住民票を移したり、婚姻等によって氏名が変わったりしても、登記簿上の所有者情報が自動的に更新されることはありません。そのため、所有者自身が法務局に対して変更申請を行わない限り、登記簿には過去の古い情報が残り続けることになります。
これまでは変更登記をしなくとも罰則がなかったため、売却や次の相続が発生するまで手続きを放置するケースが散見されました。
新ルールの期限と過料（ペナルティ）
2026年4月以降、この手続き忘れに対して、明確な期限とペナルティが科されます。
・住所や氏名が変更になった日から2年以内（法改正前に変更があった場合は、2028年3月31日まで）、変更登記の申請を行わなければならない。
・正当な理由なくこの期間を徒過した場合、5万円以下の過料の対象となる。
ここでいう「正当な理由」は、長期の海外赴任や大規模災害の被災など、物理的に手続きが不可能であった極めて限定的なケースを指します。単に「制度を知らなかった」「多忙であった」という理由は考慮されません。
国がこのような強硬な法改正に踏み切った背景には、国内で深刻化している「所有者不明土地問題」があります。名義人の所在が掴めない土地の存在により、公共事業や災害復興、民間開発が著しく阻害される経済的損失が問題視されてきました。調査の結果、所有者不明土地が発生する原因の約3割が、この「住所・氏名変更の放置」によるものであることが判明したため、国は法的な義務化によって登記情報の適正化を図る選択をしたのです。