“年17万の赤字” 年収2000万男性を悩ますマンション投資

内藤： ご質問ありがとうございます。

毎月の赤字をどう捉える？

まず、投資用マンションの損益がマイナスになっている点が気になります。

どのようなエリアのどのような物件なのか詳しく情報がないため具体的なコメントはできませんが、一般に都心の中古ワンルームであれば、2％以下の変動金利で借入ができ、借入期間が長期であればキャッシュフローも家賃の範囲に収まります。

一方で毎月の収支が赤字の場合でも、返済しているのは金利だけではなく元本分もありますから、少なくとも元本部分が返済されて残高が減っていることは認識しておきましょう。

とはいえ、ご相談者の借入金利は年利で換算すると2％を超えるものもあり、ほかの借入方法に変更できないかを検討すべきだと思います。

また、投資用マンションを使った資産形成においては割高な新築ではなく、格安な価格の中古のテナントが入っている物件をオーナーチェンジで購入するのが原則です。

今回はすでに購入されているので今更購入する物件を変えることはできませんが、次回投資の参考にしてください。

取るべき選択肢は3つ

自営業で収入が不安定とは言いますが、現在はかなりの高水準です。インデックス運用で資産形成も着々と進めているので、検討すべき問題は不動産投資に限定されると言ってよいでしょう。

解決のプロセスとしては、まず現状の家賃と諸経費、そしてローン返済額を確認した上で、もし売却するとしたらどれくらいの金額になるかをワンルーム専門の不動産会社に査定してもらいましょう。

その上で残債と相殺して、手元にどのくらいの資金が残るか、あるいは持ち出しになるかを計算し、そこから新たに投資をする場合のシミュレーションを行います。

借入の条件は金融機関によって異なると思いますので、物件を紹介してもらう中古ワンルーム会社の提携ローンなど有利な条件のものを探してみるようにしましょう。

これらのシミュレーションを実施した上で、「1.現状のまま保有を続ける」「2.いったん売却して不動産投資は様子をみる」「3.売却し中古の別の物件をより低い金利のローンで購入する」の3つの選択肢から決めるとよいと思います。

「金融資産＋不動産」の手法は最適

金融資産と不動産を組みあわせて投資をしている手法は、バランスよく資産を増やすための最適な方法だと思います。

しかし、金融資産ではコストを削減すること、不動産では物件の選択とローンの借入についてきちんと目利きすることが大切です。

金融資産の運用がアメリカに集中しているのも気になりますが、インデックス中心ということですので低コストの運用ができているのだと思います。

まず投資用不動産にフォーカスして現状を再確認し、早めに対策を取ることをおすすめいたします。