はじめに
読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。今回は内藤忍氏がお答えします。
現在、16年前に購入した中古住宅の建て替えを検討しています。住宅ローンは完済しています。私の収入は手取りで38万円程度。資産は10年前まで働いていた妻の退職金1,200万円（投資信託等で運用中）と預貯金200万円くらいです。自宅は都心近郊、駅徒歩10分の立地にあります。その自宅を賃貸併用住宅に建て替え、家賃収入などで住宅ローンの4,500万円を返済していく計画です。その際の住宅ローンの金利について「変動金利」「固定金利」「フラット35」の選択に悩んでいます。ご助言をいただけますでしょうか。
〈相談者プロフィール〉
・男性、40代後半、既婚、子供1人
・職業：会社員
・居住形態：持ち家（戸建て）
・世帯年収：900万円
内藤： ご質問ありがとうございます。ローンを借りる場合に考えなければいけないのは、「借入期間」「借入金利」「借入額」です。
1．借入期間
まず借入期間ですが、長く借りれば借りるほど、金利を支払う期間が長くなりますから、トータルの返済額は大きくなります。逆に、借入を短い期間にすると、返済額が少なくなります。
そうすると一見、返済総額が少なくなり有利に見えますが、その分毎月の返済額が大きくなり生活に負担がかかります。
また、繰上返済で返済期間を短くすることはできますが、ほとんどの金融機関では借入後に返済期間を延長することはできません。そのため、長めに借りて、返済が可能なら繰上返済してしまうというオプションを持った方が、柔軟性があると考えることもできます。
2．借入金利
次に借入金利ですが、まず問題になるのは借入を変動金利にするか、固定金利にするかです。これは「将来の金利上昇のリスクをどう考えるか」によって、決めることになります。
固定金利で借りると将来の返済額が確定して、金利動向に左右されることはなくなります。現状の金利水準であれは変動金利の方が低利で借りることができます。
また、想定外の事態で将来の金利が上昇する可能性はゼロではありませんが、金融政策は緩和基調が続いており、国内金利の上昇リスクは当面小さいといえます。それでも変動金利のリスクが心配であれば、固定金利にした方が安心してローンを借り入れることができます。金利が高いのは、金利の上昇に備えた「保険料」だと思えば理解しやすいでしょう。
別の選択肢としては、2つを組み合わせる方法もあります。当初の数年間だけを固定金利にしたり、固定金利と変動金利を合わせてローンを借り入れるといった折衷案です。
なお、変動金利で借り入れる場合、借入金利の決定方法についてもきちんと説明を受けるようにしましょう。
3．借入金額
借入金額については、保有している金融資産を頭金に充当すれば、その分借入額を減らすことができ、ローンの負担を減らせます。
しかし、金融商品を解約してしまうと、運用できる機会損失が当然発生します。長期で保有できる金融資産で、借入金利よりも高いリターンが期待できると判断するなら、頭金に充当するよりもそのまま金融資産として保有した方が合理的です。
ただし、円の定期預金や円の債券型の運用商品は、低金利によって期待できるリターンが下がっており、手元に置いておくべき最低金額以外は解約した方が良いでしょう。
FPが相談者の立場なら「変動金利で長期」
このように、借入方法は多様な選択肢があって、1つの結論を出すのは簡単ではありません。
ちなみに、もし私がご質問者の立場であったら、頭金を少なくして、変動金利でなるべく長期で借ります。そして、必要であれば繰上返済を進めることによって、ローン残高を減らし、返済期間を短くしていくという選択になると思います。
ただし、これは個々人の金利に対する見通しや、リスクに対する考え方によって変わってくると思います。自分にとって最適な返済方法をシミュレーションし、ベストの選択を模索してください。
