「月々の返済を抑えたいから」は要注意。住信SBIネット銀行の「ハイブリッド型住宅ローン」が向く人・向かない人

「期日一括返済併用型住宅ローン」とは

期日一括返済併用型住宅ローンの仕組みは、「借入元金を2つに分けて返済する」というものです。

借入元金のうち、担保評価額の50％に相当する部分を「期日一括返済用」として切り出し、返済期間中はこの部分は利息のみの支払いとし、満期に一括で返済します。残りの元金については、通常の住宅ローンと同様に元利均等返済または元金均等で毎月返済します。この2つの返済方式を組み合わせることで、返済期間中の月々の支払額を抑える仕組みです。

この商品の対象となる主な条件は以下の通りです。

月々の負担を抑えることができる点は確かにメリットですが、返済期間の満了時には残りの元金を一括返済する必要があり、返済の繰延という側面があることには注意が必要です。

月々の負担は具体的にどう変わるか

担保評価額1億円のマンション購入に際して8,000万円の住宅ローンを組む場合を想定し、「通常の住宅ローン」と「期日一括返済併用型住宅ローン」それぞれについて、返済開始当初の具体的な負担額の差をシミュレーションしてみます。

借入額以外の共通条件は以下と仮定します。

期日一括返済併用型住宅ローンの場合：

担保評価額の50％である5,000万円が、満期に一括返済する元金となり、残りの3,000万円が月々の返済の対象となります。金利は0.350%上乗せされるので1.350%となります。

この場合、返済開始時の返済額は、3,000万円の元金＋利息返済部分と満期に返済が繰延された5,000万円に係る利息の合計となり、約240,000円/月となります。

通常の住宅ローンの場合：

8,000万円の住宅ローンを元利均等返済、金利1.00%、返済期間15年で返済することになるので、返済開始時の返済額は、約479,000円/月となります。

月々の負担額という観点では、確かに期日一括返済併用型住宅ローンの方が約239,000円小さくなります。

ただし、これはあくまで一括返済に充てる元金分だけローン返済を先送りした結果であることは理解する必要があります。

この商品が前提としている「人生設計」とは何か

住信SBIネット銀行はこの商品を「将来の住み替えやライフステージの変化にも柔軟に備えたいかたに適した住宅ローン」と説明しています。ここで、「柔軟性」という言葉の意味は正しく理解しておく必要があります。

この商品は満期に元金の一部を一括返済することが確定している構造上、出口戦略を最初から想定しておくことが非常に重要です。銀行は「10〜15年後の住み替え」、「子育てや働き方の変化への対応」などを想定していますが、これらは行き当たりばったりの柔軟性ではありません。ライフスタイルの変化をあらかじめ織り込んだ上で設計された、計画的な柔軟性であると捉えるべきものです。

また、本サービスが対象とする物件エリアが東京23区、横浜市・川崎市、大阪市に限定され、担保評価額１億円以上という条件が付いている点も押さえておきたいところです。これは流動性が高く資産価値が維持されやすい物件に対象を絞った設計であると考えられます。こうした背景から、通常の物件と比較して、満期時点の物件売却価格が想定よりも大幅に下落するリスクは低いといえるでしょう。

しかし、下落のリスクがないわけではないため、出口戦略の計画段階からこのリスクを織り込むことも大切です。この商品は満期時点での出口戦略次第で、向き不向きが180度変わることになります。

次章では、この商品が向いている人、向いていない人を具体的に見ていきます。