はじめに
読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。今回は深野康彦氏がお答えします。
金利が低く、すまい給付金が受けられる間に住宅購入を考えていますが、物件の予算や金利の選択方法について日々頭を悩ましています。貯蓄は800万円ほどで年収は420万円。妻の収入も合わせると660万円くらいですが、引っ越すと保育園が決まりにくいご時世ですので私の年収だけで考えていきたいと思っています。
重視しているのは以下のポイントですが、なかなか条件に合う物件は見つからず、途方に暮れそうです。
・30年ローン（60歳までの完済目標）
・住居費に関して現状以上の負担増を避けるため返済負担率20％を目指したい
・選択肢を広げるために2,800万円で考えていたが、返済負担を上げたくないため2,500万円が限界と予想
住宅ローンをうまくやりくりすることで返済負担を下げて、予算を上げられる方法があれば教えていただきたいです。
（30代前半 既婚・子供あり 男性）
深野 :現在、住宅ローンの金利は過去最低水準にあり、住宅ローン控除はもちろん、一定の所得以下の人にはすまい給付金が支払われることから、マイホームを購入するには良い環境に見えます。
しかし、物件に関しては原材料費や人件費の上昇、さらには住宅取得熱の高まりなどを背景として価格が上昇傾向にあることには注意が必要です。
また、住宅ローンは何十年にわたり返済をしていくものです。今年は賃金の上昇が期待できたとしても来年以降は不透明、まして何十年という返済期間の間には景気が悪くなることもあるでしょう。無理のない住宅ローンを組むことが、これまで以上に大切になるはずです。
ご質問を読む限り、共働きであるにもかかわらず、ご主人だけの収入で住宅ローンは返済していきたい。返済は60歳までに終了、返済負担率20%を目指したいと考えられていることから、住宅ローンを組むことにかなり慎重になっているように感じられます。
石橋を叩いて割るくらいの慎重さがあるようなので、安易な住宅ローンを組む心配は皆無のようですね。
頭金を多く入れ、中古物件を含めて検討
返済負担を下げる方法などを考えられているようですが、物件に関しては新築にこだわらず中古物件を含めて捜すことです。
また、急行や快速が停まる駅は物件価格が高めといわれているので、急行や快速が停まる1駅手前や1駅先の駅を探すのも1つの手でしょう。
物件以外では両親からの援助、たとえば「住宅取得等資金の贈与の非課税制度」を利用すれば、通常住宅であれば700万円、省エネルギー性・耐震性を備えた住宅では1,200万円まで非課税の贈与が受け取れます（平成32年3月31日まで）。
この非課税枠は、贈与税における歴年贈与（基礎控除110万円）と併用することが可能です。
物件価格を当初より引き上げなければ、頭金を多くすることにより住宅ローンの返済負担率を抑えることができるはずです。
贈与などを利用できず、頭金を多く入れられない場合は、今マイホームを購入するのがベストなのかを考えてください。
消費税引き上げ後が買い時？
先に述べたように、金利などの環境は良い状況ですが、物件価格は購入に良い状況とはいえません。
平成31年10月に消費税が10%に引き上げられれば、住宅取得熱にブレーキがかかり急激に売れ行きが鈍るとも予想されています。
急激に売れ行きが減少し、不動産会社が在庫をたくさん抱えれば、過去の経験則からかなりの値引きが期待できることでしょう。値引き額で消費税の引き上げ分を相殺できることもありえると思われます。
不動産の売り手よりも買い手の方が有利になる可能性が高くなると思われるので、慌てて購入する必要はないと筆者は考えています。
最後に、住宅ローンの返済負担を軽くするために、不動産業者は変動金利型や短期固定選択型の金利を低いものを紹介してくるはずですが、くれぐれも口車に乗ることのないようにしてください。
低金利局面では、長期固定の住宅ローンを組むのが鉄則になります。
