はじめに
読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。今回は内藤忍氏がお答えします。
数年後に親の事情で退職し、故郷に戻る予定です。この歳での転職はリスクが大きいため、今のうちに借り入れをしてアパートを複数購入しようと思っています。どのような物件に投資するのが良いのかおすすめがあれば教えてください。今は新築アパート1棟を中心に考えていますが、利回りが低いのが懸念材料です。
〈相談者プロフィール〉
男性、40代前半、既婚、子供1人
内藤： ご相談ありがとうございます。
利回りだけではなく、空室率に着目して
国内不動産の投資対象としては、一戸建てかマンションか、鉄筋コンクリートか木造か、区分所有か一棟買いか、といったさまざまな選択肢があります。
それぞれにメリット・デメリットがありますが、投資初心者が最初に国内不動産投資を考える場合、区分所有の中古ワンルームマンションへの投資をまずは検討すべきだと思います。
利回りの高さだけに惹かれて、地方の高利回り物件に投資するのは賢明とは言えません。高い利回りは満室想定時に過ぎず、テナントが埋まらなければ利回りは低下するからです。利回りが低くても、空室率が低く、安定してテナントが入る物件の方が安心して保有することができます。
ハイリスクなアパート1棟投資
ご質問者の方がお考えのような、アパート1棟という投資はハイリスクな投資です。
一度にまとめて物件を取得できるという点では効率的ですが、物件が1ヵ所にまとまっている分、集中リスクが高くなります。また、市場に出回っている中古アパートは木造物件が多く、鉄筋コンクリート(RC)に比べ価格が安い分、将来の物件価値の下落が大きくなる傾向があります。
優良物件の売り情報は、投資実績のある資金に余裕のある人に集まってきており、一般に流通している情報からは良い物件がみつかりにくいのも事実です。
また、投資物件を購入する場合は、新築より中古物件の方が価格が割安です。既にテナントが入っている物件を購入することもでき、購入した日から家賃を受け取ることができます。区分所有のワンルームマンションの場合、東京23区内の物件であれば、管理料などのコストを除いて、年間5％前後の賃貸収入が得られます。
リスクをコントロールしやすい投資物件を選ぶ
1億円の投資資金を考える場合、1億円のアパート1棟と2000万円の区分所有のワンルームマンションを5ヵ所に分散させるという投資のどちらがリスクをコントロールしやすいかは明らかです。
魅力的な物件の選択能力がある人は前者を選べば良いですが、これから始める初心者の方にとっては、後者が堅実な方法と言えるでしょう。
都心の中古ワンルームマンションよりも利回りの高い物件は、全国に存在します。しかし、空室リスク、物件の集中リスク、建物の陳腐化リスク、管理の手間、売却のしやすさといった総合的な判断から、最終的な投資案件を選ぶようにしてください。
