はじめに
老後のために自分でつくる“年金”としても注目されている不動産投資。依然として超低金利が続き、サラリーマンでも融資を受けて物件購入しやすくなっている点も不動産投資を身近なものにしています。
せっかく投資をはじめるのであれば、できるだけ多くのお金を手元に残したいものです。個人として投資を行うのと、思い切って会社を作ってしまうのでは、どちらがお得になるのでしょうか？
個人事業でも物件の数で税金が変わる
物件を借りてくれる人さえいれば、基本的に安定した収入を得ることができるのが不動産投資の魅力です。
物件の立地や規模によって、得られる収入がどの程度になるのかを予想することもできます。家賃収入から、物件の管理費用、借入金の返済額、保険料、修繕などのイレギュラーな支出、そして税金を引いた残りが手元に残るお金になるでしょう。
個人で不動産投資をしている場合、税金の世界では「5棟10室基準」というものがあります。アパートであればおおむね10室以上、戸建てなどであればおおむね5棟以上の貸付を行っている場合、不動産の貸付を事業的規模で行っていると判断されることになります。
この「5棟10室基準」が適用されると何が変わってくるのでしょうか？
まず、収入から経費をのぞいた「利益」が年間290万円以上となると、290万円を超えた部分には5％の事業税を追加で支払わなければならなくなります。
一方で、不動産投資が事業的規模であれば確定申告の際に使える青色申告特別控除が10万円から65万円に増えるとともに、専業主婦の妻に給料を払って節税する、というようなこともできます。
会社設立によって節税できる金額は？
会社を設立して不動産投資を行う場合、不動産収入はいったん会社に入ります。そして、会社から給料（役員報酬）を自身に支払うことで不動産投資から得られる収入を手にするかたちになります。
この方法のメリットは、最大で220万円にもなる給与所得控除の利用が可能となり、収入を圧縮する効果があることです。
例えば不動産賃貸を行う会社を設立し、その会社から役員報酬として年間1,000万円を受け取る場合、1,000万円から220万円を引いた残りの780万円に対して税金がかかることになります。
個人事業主として不動産投資の利益が1,000万円あった場合は税金が約260万円かかるのに対し、会社からの給与収入として1,000万円を受け取った場合にかかる税金は約180万円と、その差は80万円にもなります（社会保険料の影響は考慮していません）。
会社を作る場合、合同会社で約10万円、株式会社で約25万円の設立費用がかかりますが（ご自身で手続きする場合）、不動産賃貸収入が多額になる場合は、それを補っても余りある節税効果が見込めることになります。