はじめに
都内を中心に資産100億円の不動産を持つ玉川陽介さん。購入する物件はどう選び、どのように管理しているのでしょうか。前回に引き続きお話をうかがいました。
「融資が出るかどうか」で決める
――玉川さんは、2020年に保有不動産の時価総額が100億円を超えました。どのような基準で物件を選んでいるのですか。
物件選びの条件は決まっていて、金融機関の融資が出る物件です。私の投資戦略は、純利回りとローン金利支払いのスプレッドを重視します。
つまり、スプレッドが取れれば収益が取れるという考え方ですので、物件を決めてから融資を受けるのではなく、まずは融資が出る物件に絞った上で、買うかどうか決めるという順番です。就活で例えるなら、「この会社にどうしても入りたい」と先に決めるのではなく、たくさん受けて受かった企業の中から一番いいところに行く、という考え方です。
――保有物件が池袋エリアに集中しているのも、融資が出る物件がこのエリアに多かったということですか。
はい。保有物件の7割が池袋周辺で、8割の物件が住居系の物件なのですが、最初から池袋の住居系を増やそうと考えていたわけではありません。最初に池袋周辺で物件を買い、その時に地域の金融機関とつながりができました。付き合いが続いていくと、信用ができていきます。地域のつながりの中で新たな地元金融機関を紹介してもらう機会もあります。その結果として池袋周辺の物件が増え、いまのポートフォリオになったのです。
――業界環境的に一棟ものは融資が出づらくなっています。その点で苦労はありますか。
あります。物件の条件としては、築浅でなるべく土地が広い物件は融資が出やすいといえますが、このような金融機関の仕組みを理解せずに購入者の好みで選んだ物件を金融機関に持ち込んでも、まず融資は出ないでしょう。金融機関ごとに融資が出やすい条件などがあるため、まずはそこを徹底的に研究します。ただ、融資が出やすい物件の条件が見えたとしても、その条件に見合う物件を探すのに苦労しますね。