はじめに
初心者でもベテランでも不動産投資を始めるとき、よく行うのが物件の資料請求。では、資料チェックでプロはどの部分を見て、どう判断しているのでしょうか？ 資料を掘り下げる時、プロがよく見ているサイトは何でしょうか？ 短時間で行える資料チェックのポイントを税理士大家である石井彰男が解説します。
資料から判断できるチェックポイントとしては、次の8つが挙げられます。
【資料から判断できるチェックポイント】
1.家賃が適正かどうか
2.駅からの距離は問題ないか
3.駅から物件までの道のりに生活上、便利な施設があるかどうか
4.周りに嫌悪施設がないか
5.3点ユニットではないかどうか（価格次第）
6.レントロールに気になる点はないかどうか
7.登記簿に気になる点はないかどうか
8.修繕履歴について
家賃、駅からの距離、便利施設、嫌悪施設
1.家賃が適正かどうか
これは、以前の記事で挙げた「不動産投資ポータルサイト７選」で比較参照できます。また、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム「レインズ」を閲覧できれば、平米当たりの賃料が載っているのでそれを見るのが早いです。
築古アパートであれば、相場と逸脱した家賃になっていることは稀です。むしろ、相場より家賃の安い物件がちらほら見受けられます。
一方、新築アパート、新築マンションの場合だと、家賃査定は必須になります。場合によっては1部屋当たり1万も高いケースもあり、相場に直せば年間100万円ほどズレることも良くある話です。
プロに判断して欲しいという人は、管理会社でもやってくれる業者はあります。また、賃貸仲介業者に電話をかけるか訪問して、相場をヒアリングするというやり方もあります。私の場合、電話が多いですが、実際に電話してみるととても親切に教えてくれることが多いです。邪険にされたことは一度もありません。逆に、「あの物件ですか、あれは辞めた方が良いですよ」というとてもありがたいアドバイスをもらったこともあります。
営業マンによっては、「あの物件ですね。わたしもあの物件には何度か客付けしたことありますから、良く知っています」といった具体的な話を聞ける場合もあります。そういう場合、私はついでに該当エリアの客付け広告費の相場を聞いたりします。
いずれにしろ、最終的には自分で判断する必要があります。
2. 駅からの距離は問題ないか
単身者用のアパートマンションであれば、駅から徒歩10分以内でないと難しいと思います。私の感覚値ですが、徒歩10分の物件と徒歩11分の物件、たった1分の差ではありますが、実際の入居者付けには大きな違いが出てきます。
これはおそらく、お部屋探しサイトでは、「徒歩10分まで」で検索する人が圧倒的に多いためです。「不動産業者に足を運んで物件探しをする前、お部屋探しサイトを使ってあらかじめ目星を付けた部屋を内見するために不動産屋に足を運ぶ」という人が来客数の6割ほどと、業界ではよく言われています。
特に今は物件数が多く、客付けも広告費を付けて熾烈な争いが行われています。そういった中で、あえて駅から遠い物件を選ぶ必要はありません。
また、ファミリー物件であれば、駅からの距離は徒歩15分までと私は判断しています。
駅からの距離を無視して良いのは、戸建て賃貸だけでしょう。