はじめに

不動産投資の物件選びは、ネットで多くの情報が得られるようになりました。ただ、買付を入れる段階では、実際に足を運んで物件を見ることが大切です。では、現役の大家や投資家は、物件のどこを見ているのでしょうか? 必ずチェックしたい5つのポイントを税理士大家である石井彰男が解説します。


物件資料をチェックして良い物件を発見したら、次は実際に足を運んでの現地チェックです(資料請求のポイントはこちらの記事参照)。現地でのチェックポイントは次の5つになります。

【現地でのチェックポイント】
1.建物が経年なりに維持されているかどうか
2.清掃が行き届いているかどうか
3.偽装した入居者が入っていないかどうか
4.物件周辺の雰囲気
5.異臭がしないか

5つのポイントの詳細

1. 建物が経年なりに維持されているかどうか
これについては、ある程度、件数を見ないと判断できないので、経験が必要だと思います。経験がない場合は、事前に画像か動画で物件をたくさん見るようにしましょう。「築20年のアパートだとこのくらいの状態なんだな」、「築30年のRCマンションはこういったところに不具合が起こりやすいんだな」、というのを短時間で理解、把握できます。修繕を適切に行っていれば、木造でも50年~60年は問題なく持ちます

2. 清掃が行き届いているかどうか
これは初心者でも簡単に判断できます。現地調査時にごみが気になるようであれば、購入後、ポスト周辺にゴミ箱を置いたり、それでも改善がない場合は、清掃業者を月1回か2回入れておけば清潔になると思います。それでもダメであれば、防犯カメラを設置して、ごみを散らかす人物を特定し、管理会社から注意してもらうと良いでしょう。また、防犯カメラ設置時に、「防犯カメラ設置済み」の張り紙を貼っておくのも有効かと思います。

3. 偽装した入居者が入っていないかどうか
昨今、問題となっている偽装入居者の話です。物件オーナーが空室率をごまかすために、入居者がいるかのように偽装するのです。手口としては、「空室にもかかわらずカーテンを付ける」、「空室にもかかわらず電気の契約がある」、「空室にもかかわらずガスの契約がある」といったものです。

ただし、実際のところこれを100%見破るのは難しいと思います。売主が不動産業者と一緒になって偽装していることが多いですから、巧妙にやられてしまうと中々見破れないでしょう。

では、どうするか? 「客付けの難しいエリアにもかかわらず、その物件だけ満室になっている」、「販売前の時点では空室が多かったにもかかわらず急に満室になった」という場合であれば、怪しいとみた方が良いかもしれません。繁忙期でもないのに、賃貸借契約の契約日が集中している月があったりするのも怪しいかもしれません。不自然な点を感じたら、地元の客付け業者への聞き込みでヒントが得られると思います。