はじめに
年々上昇している不動産価格。特に首都圏や都市部などの人口が集中しているエリアは不動産価格の上昇が目立ちます。そんな状況を受け、マイホームを売却しようと考えている方もいるでしょう。本記事ではマイホーム売却時に利用できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」について、メリットやデメリットをご紹介します。
不動産価格は右肩上がりで推移
2010年代は東京オリンピックを境に、不動産価格はピークアウトするだろうといわれていました。ところが東京オリンピック以降、不動産価格はピークアウトするどころかその後も上昇し続けているのが現状です。
上昇には様々な要因がありますが、コロナ禍で発生したウッドショック、インフレや円安による資材価格の高騰、人手不足による人件費の高騰、低金利による住宅ローンの需要の高さ、住宅ローン控除によるマイホーム取得の後押しなどが考えられます。グラフは2010年の不動産価格を100とした不動産価格の推移を表したグラフになります。多少の上下はあるものの、基本的には右肩上がりで推移しているのがわかります。
画像：国土交通省「不動産価格指数（住宅）令和5年11月30日公表分」より作成
特例を使えば最高3,000万円までは税負担を減らせる
通常は家を売却した際に利益が生じた場合、「譲渡所得税」という税金を納めなければなりません。譲渡所得の対象になる金額は、［売却価格－購入価格－売却に係る諸経費等］になります。譲渡所得には短期譲渡所得と長期譲渡所得の二種類があり、マイホームの保有期間によって税率が変わります。保有期間が5年以内の場合は、短期譲渡所得となり税率39.63％が適用され、保有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得となり税率20.315％が適用されます。
しかし、マイホームを売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という特例が存在します。つまりマイホームを売った際に利益が出ても、その利益が3,000万円以内であれば税金がかからない特例です。3,000万円以上の利益でも、利益のうち3,000万円は控除があるのでどんな方にもメリットがある特例です。（No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁 (nta.go.jp)）
また、利益が3,000万円以上かつマイホームを10年以上所有していた場合は、長期譲渡所得の軽減税率の特例も併せて適用できるので該当する方はこちらも要チェックです。（No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁 (nta.go.jp)）