はじめに
住宅ローンを変動金利で借りている場合、金利が上昇しても毎月の返済額が変わらないことがあります。しかし、返済額の内訳を見ると、金利上昇前と比べて利息の割合が増え、元本の返済額が減っているケースがあります。このような変化に疑問を抱く方もいるのではないでしょうか。
最近は金利が上昇しており、今まで意識していなかった変動金利型住宅ローンの仕組みを改めて理解することが、今後の家計管理に役立ちます。そこで今回は、変動金利型住宅ローンの仕組みと金利上昇に備えるための対策について解説します。
変動金利型住宅ローンの仕組み
変動金利型住宅ローンは、経済情勢などに応じて、半年ごとに金利が見直されます。変動金利型住宅ローンの返済方法は、元利均等返済と元本均等返済の2種類があります。返済額(元金＋利息)が一定の元利均等返済の場合は、通常5年ごとに返済額が見直されます(5年ルール)。元金均等返済は元金を毎月同額ずつ返済し、残元本に応じた利息分が上乗せされて返済額が決まります。
元利均等返済の場合、半年ごとの金利見直しのタイミングで金利が上昇したとしても、すぐに毎月の返済額が増えるわけではありません。なぜなら、多くの金融機関では「5年ルール」を定めているからです。5年ルールでは、返済額を5年ごとに見直し、金利が上昇しても、次回の見直しまで返済額が変わりません。さらに、5年ごとに返済額は見直されますが、新しい返済額は前回までの返済額の1.25倍を超えないようにする「125％ルール」を定めている金融機関が多いです。
このように、5年ルールと125％ルールがあることで、急激な返済額の増加を抑えることができ、家計収支が悪化しにくいメリットがあります。また、金利の見直し時に、金利が上昇していたとしても125％ルールによって、返済額の上限が決まっているため返済計画も立てやすくなります。
「5年ルール」と「125％ルール」の落とし穴とは？
「5年ルール」と「125％ルール」があることで、返済額が大きく上昇するリスクを抑えることができ、家計への影響を抑える効果があります。しかし、これらのルールには、デメリットもあります。
多くの金融機関では半年ごとに金利の見直しが行われますが、元利均等返済の返済額の見直しは5年ごとになっているため、金利が上がることで、支払額のうち利息の割合が増え、元本の減りが遅くなってしまいます。さらに、金利が大幅に上昇してしまうと、毎月支払うべき利息の金額が返済額よりも多くなってしまう可能性があります。この返済額を上回った部分の金額は、一般的に「未払利息」と呼ばれています。
金利が大きく上昇し、未払利息が発生することで、返済額からローンの元本部分に充てられる金額がゼロになる場合があります。すると、ローン残高は減らなくなり、利息だけを支払っていく状態が続くことになります。そして、5年ルールにより返済額が見直されるタイミングになったとしても、125％ルールが適用される場合、返済額の増加はそれまでの返済額の1.25倍までが上限となります。場合によっては、通常の返済が終わっても未払利息分のローンが残ってしまう可能性もあり、注意が必要です。