はじめに
賃貸住宅を選ぶか、思いきってマイホームを購入するか、どちらがお得なのかは永遠の課題だと思います。マイホームを購入する場合、住宅ローンの毎月の返済額は、一般的に同条件の賃貸住宅の家賃よりも少し安いといわれています。ただし、購入する場合は、経年による修繕費などがすべて自己負担となります。
最終的な支払い総額は賃貸も分譲も同じであるならば、別の視点からどちらがお得か検討することはできないのでしょうか。今回は、リバースモーゲージの活用という視点から、探っていきたいと思います。
リバースモーゲージの仕組みとは
リバースモーゲージとは、自宅（持ち家）を担保にして金融機関から融資を受けることができる、シニアのための制度です。死亡時や自宅の売却時などに、売却代金を元手に借入金を一括返済することで、月々の返済額は利息のみに抑えることができます。
通常は、融資を受けると毎月借入元本と利息を返済しなければなりません。ところが、リバースモーゲージを利用すれば、毎月の返済額をかなり減らすことができます。住宅ローンの場合は、毎月、借入金の元本と利息を返済していくことでローン残高が減り、ローン完済後には自宅の抵当権が消え、自宅は完全に自分のものになります。
リバースモーゲージはこの逆で、自宅に抵当権を設定することで、自宅の資産価値に応じて決められた限度額まで、金融機関から融資を受けられるのです。限度額まで何度でも借入ができることから、借入金額は徐々に増えていくのが一般的です。老後の生活資金が不足した場合や、家のリフォームを行いたいけれど通常の融資を受けられない場合などに活用が見込めそうです。
金利や返済の仕組みは？
それでは、気になる金利や返済の仕組みについて詳しく見ていきましょう。金利については変動金利が基本となり、住宅ローンの金利よりも高くなるのが一般的です。したがって、金利上昇のリスクが生涯ついてまわることになります。
さて、その利息ですが、毎月利息のみを返済していくパターンと、利息が借入金額に上乗せされるパターンがあります。毎月、利息のみの返済であれば、住宅ローンなどに比べて返済額は少なくてすみますし、死亡時にご自宅の売却資金から返済するのは借入元本のみとなりますので、将来の資金計画も立てやすそうです。
一方、利息が借入金額に上乗せされる場合は、知らぬ間に借入残高が膨らんでいくことになります。当初借入金額に利息を加えた金額を元本とみなして、次の利息算定が行われるため、借入残高は雪だるま式に増えていくことにもなります。
こうして借入残高が融資限度額いっぱいまで達すると、新規の借入ができなくなりますので注意が必要です。