住まい

賃貸VS購入、老後の活用という視点から考えたらどうなる?

"リバースモーゲージ”という第三の考え方、メリットとデメリット

メリットとデメリットについて

自宅に住みながら、自宅を担保に融資を受けられるのがリバースモーゲージの最大の利点といえるでしょう。では、リバースモーゲージのデメリットとは何でしょう。基本的に借入金の返済はご自宅の売却資金を充てることになるため、ご自宅を相続財産とすることができなくなります。そのため、契約時に推定相続人(配偶者やお子様)の同意が求められることになります。

借入金額は、不動産評価額をもとに限度額が定められます。建物部分は経年にともない評価が下がるので、土地のみが評価の対象となることが多く、マンションはリバースモーゲージの対象不動産とならない場合もあります。

将来、その土地が売却できなければ融資が焦げ付いてしまうので、金融機関側も借入限度額の設定には慎重です。不動産評価額の50%~80%で融資額が決められることが多く、金利や不動産評価額などは毎年見直しが行われ、金利上昇や不動産評価額の下落などの場合には、借入金の一部返済を迫られる、借入限度額を引き下げられる可能性もあります。

マイホームの購入は金融効果を得られる

住宅ローンを払い続けてようやくマイホームを手に入れると、将来的にはそのマイホームの売却で、思いもかけない多額のお金を手にできる場合もあります。また、自宅に住み続けながら、リバースモーゲージを利用して、自宅を担保にお金を借りることもできるようになるのです。こうしてみていくと、都心、駅近など、資産価値の下がらない物件であればあるほど、マイホーム売却時の利益も大きくなる可能性がありますし、リバースモーゲージの借入限度額も大きくなる可能性があるわけです。

もちろん、不動産評価額の値下がりリスクもありますが、よい物件によいタイミングで出会えると、上記のような金融効果を得られるかもしれません。リバースモーゲージでは、長生きすればするほど、借入限度額いっぱいまで資金を使いきってしまうリスクもありますので、資金の管理は必須です。しかし、生活資金や住宅リフォーム以外にも、旅行費用、医療費、サービス付き高齢者住宅への入居一時金など、さまざまな用途に資金を使えるというメリットもあります。

賃貸住宅であれば、長生きすればするほど家賃の支払額は増え続けていきます。一方で、自宅を購入すると、自宅を売却、自宅を担保に借入、自宅を相続させる、など将来の選択肢が増えることになります。リターンが期待できる分、リスクもありますが、老後の自宅活用という視点から、賃貸派か購入派か、考えてみるのはいかがでしょうか。

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