はじめに
夫と子どもの年齢を踏まえた上で住宅購入を考える
まずは、ご主人との年の差とお子さんの年齢を具体的に意識することが重要だと思います。
15年後にご主人が定年を迎えるとします。まだお子さんは中学生で、高校・大学と教育費用がこれから発生する状態ですね。24年後には、第二子が社会人になっているでしょう。そして、30年後にはご相談者さまが65歳になり、定年を迎えることになります。
ご相談者様とご主人の定年を65歳としていますが、いつまで働くのかによっても教育費の負担などは変わってくることが想定されますね。ライフプランを踏まえた住宅購入については、以下をベースに考えられてはいかがでしょうか？
まず、今後30年働かれるご相談者様が無理なく返済できる住宅ローンの金額を決めましょう。
仮にですが、ご相談者様が65歳まで現在の年収900万円をキープできるとして、ボーナスと月額の内訳はわからないのですが、手取りを630万円ほどと考えた場合、その25％を住宅に充てる上限として考えてみます。そうすると年間157万円、月あたり13.0833…万円が住宅費として想定できます。現在35歳で、65歳まで30年ありますので、4710万円が手数料や住宅ローンの金利を含めた想定購入金額ということになります。
この金額で購入できる物件に満足できないようであれば、次にご主人の現役時代の収入からいくらを住宅費用に充てるか算出し、それでも足りなければ現在の預貯金からいくらを頭金に出すか考えるとよいと思います。
仮に現在の家賃に充てている30万円を前提に、先ほどの相談者様の収入から捻出する13万円を引いて、17万円をご主人が65歳まで捻出すると、想定購入金額に3060万円上乗せできます。ただし、「65歳まで働かない」「年収をキープするのが難しい」と考えていたり、購入時期を来年、再来年などと考えているのであれば、その分を差し引いてください。
また、この金額に現在の資産5000万円から頭金としていくら捻出するかですが、仮に1000万円を捻出すると、4710万円＋3060万円＋1000万円＝8770万円ということになります。
物件価格以外にもかかる費用を考慮して
購入物件が、一軒家かマンションかによってもランニングコストが変わってきます。
固定資産税は一軒家でもマンションでもかかりますが、マンションはそれとは別に管理費と修繕費が発生します。もちろん、一軒家でも修繕費は発生しますが、マンションは供用分（エントランス・エレベーターなど）にも費用がかかるので、老朽化するとコストが上がる可能性があります。一軒家の場合も10年、20年、30年……と築年数が過ぎると外壁の修繕や、お風呂やキッチンなどの水回り、エアコン、フローリング、カーテンなどの入れ直しなどが発生する可能性がありますので注意が必要です。シミュレーション上は10年に100万円ほどの修繕費用が発生すると想定しています。
現在の月30万円の賃貸と比べて、手数料なども含め総額8770万円で購入できる物件は間取りや立地などが劣る可能性が高いですが、老後や教育費を考えると、これが上限となるでしょう。
