はじめに
新型コロナウイルスの感染拡大防止のため、多くの企業がテレワーク（在宅勤務）を取り入れています。自宅で仕事をするようになって、改めて「住まい」について考えた人も多いのではないでしょうか。
「職場まで歩いていけるマンションに住みたい」「子どもとの散歩に適した緑の多い環境に住みたい」など、住まいに求める価値観は人それぞれ。新築にこだわらず、中古物件を視野に入れ始めたという人もいるでしょう。
そこで、中古マンションを見極めるコツを、LIFULL HOME'S総研所長の島原万丈さんに4回にわたって伺います。
第2回は「中古マンションを買う際にチェックしておきたい3つのポイントについて」です。
「1983年築のマンション」と「2020年の新築マンション」の強度は同じ
第1回では「中古マンションを視野に入れると家選びの幅がぐっと広がる」という話をしました。では、実際に中古マンションを探す際、どんな点に注意して探したら良いのでしょうか。
まず最初にチェックしたいのは築年数。ただし、「築年数が古い物件は避けたほうがいい」というわけではないようです。
「古さよりも『耐震基準』について考えて」と島原さんは話します。耐震基準というのは建築基準法で定められた、その建物が最低限の耐震性能を持っているという証明です。1950年に施行された法律で、1971年と1981年に改正されました。
「現在適用されている新耐震基準は1981年6月に改正されたもの。つまり、1981年6月に確認申請が出て1882〜3年に完成したマンションと、2020年に建てられた新築マンションの強度は変わらないと言えます」（島原さん）
では、1982年以前に建てられた旧耐震基準のマンションは、強度の面を考えると避けるべきなのでしょうか。
「新耐震基準のマンションに比べると、大地震が起こった場合に建物が損壊する可能性はあります。命に別状はなくても修繕にお金がかかることがあるので、そのリスクは負いたくないという人は避けたほうが無難です。とはいえ、地震の揺れの大きさは地盤にもよりますし、旧耐震基準のマンションでも耐震性能が証明されたものや耐震補強済みという物件もあります」（島原さん）
2000年以前の物件は「給排水管の部品」に注意
次にチェックしたいのが修繕履歴。「リノベ済みとして売られている物件の多くは、風呂やキッチンの取り替え、床材や壁紙の張替えなど表層部分を直しているものがほとんど」と島原さん。「水回りを直すのはお金がかかります。そのため、築10年程度の物件はトイレだけ交換して風呂やキッチンはそのままということも」（島原さん）
ぱっと見はきれいでも、気になるのは見えないところ。島原さんは「築20年以上経ったマンションで気になるのは給排水管」と指摘します。
1975年頃までマンションに使われていた給排水管は、鋼（はがね）に亜鉛メッキを施しただけのもの。20年程度で内部が腐食してしまうこと多く、漏水や赤水（サビによって赤く着色した水）の原因になっていました。「現在は樹脂製などの耐久性が高くてサビに強い給排水管が使われています。ただし、2000年以前に建てられたマンションでは管と管を留める部品に錆びやすい素材が用いられていることもあります」（島原さん）