はじめに

不動産投資で、場所選びは大事なポイントの1つ。建物に不備があったとしても、修理すればカバーできるかもしれません。しかし、不動産は文字通り、動かせません。場所選びで誤ると、不動産投資は致命的ダメージを受けがちなのです。では、このコロナ時代に東京周辺はまだ魅力的な投資エリアなのでしょうか? また、投資エリアを決めるに際し、「どの地域に人が多く存在し、今後の人口推移を考慮しながら、物件を購入しても問題ないエリア」と判断すればよいのでしょうか? 税理士大家の石井彰男が解説します。


「#東京脱出」の都内人口への影響

まずは、全体を把握するために、都道府県ごとの将来人口推計を「ニッセイ基礎研究所」のホームページから見てみましょう。2045年の推計人口は以下になりました。数字は対2015年のパーセント比率になります。

1位 東京 100.7
2位 沖縄 99.6
3位 愛知 92.2
4位 神奈川 91.1
5位 埼玉 89.8
6位 滋賀 89.4
7位 福岡 89.3
8位 千葉 87.8
9位 広島 85.4
10位 岡山 84.3
11位 全国 83.7

このように、東京と沖縄の人口は2045年でもほとんど変わらず推移していくということです。全国平均の減少率よりも上に位置する地域で投資をした方が成功する可能性が高くなりますから、1位から10位の間で選んだ方が良さそうだということが容易に判断できます。

特に、「2045年でも人口が増加しているのは東京都のみである」ということがデータから確認できました

では、今のコロナウイルス状況下でも、東京独り勝ちという人口推移が継続できているのでしょうか? 総務省統計局の「東京都の転入超過数の推移(2013年7月〜2020年7月)」を調べると、以下のような結果になりました。

コロナウイルス状況下における東京都の2020年5月の人口はマイナス1069人、7月においてはマイナス2522人という結果が出ています。つまり、5月と7月においては、東京都の人口が約1000万人だとすると、僅かながら減少したということになります。これは、他県からの流入数が急減したからだと、報告書内で記載されています。

では、「#東京脱出」がSNSで流行しましたが、こういった流れは今後も続くのでしょうか? コロナウイルス状況下においては、しばらく継続するかもしれませんが、「今までの東京一極集中という流れが大きく覆ることはなく、一旦落ち着けば、東京への流入数は再び元に戻る」と、私は考えています。

なぜなら、コロナウイルスが原因で、「街そのものの魅力がなくなってしまうわけではないから」です。