はじめに

3ステップのスクリーニング法

それではコロナウイルス状況下における東京の人口推移が確認できたところで、次に、エリアの選定について、もう少し具体的なやり方をお話したいと思います

わたしが必ず確認するのが、「国立社会保障・人口問題研究所」で公表されている、市区町村ごとの人口推移です。今だと、2045年までの将来予測が出ています。これを使えば、市区町村ごとの投資の可否をマクロで判断できます。

例えば、東京都中央区を見てみると、人口問題研究所の将来予測では、2015年を100とした場合、2045年は134.9となっており、著しく人口増加することが見込まれています。
同じ期間内での東京都全体での増加率は、0.7%ですから、平均を大きく上回る増加率だと判断できます。他にも、住みたい街として人気の目黒区は、8.2%の増加となっています

ちなみに、これを地図上にわかりやすく示したものが、地域経済分析システム「RESAS」です。同サイトでは、人口予想が赤(人口増加エリア)から青(人口減少エリア)までグラデーションで表現され、人口の増減が視覚的にわかります。

「国立社会保障・人口問題研究所」と「RESAS」、この2つを使って「今現在どこに人が多いのか」、「今後の人口推移はどのように変化していくのか」を明らかしていきます。

次に、地域ごとの空室率を知る必要があります。人口が増加する地域だったとしても、空室率が高い地域であれば、「需要と供給が合っていない」かもしれないからです。

それを判断できる便利なサイトが、LIFULL HOME'Sの「見える賃貸経営」です。このサイトは、空室率だけでなく、エリアの平均想定利回りや家賃相場が載っているので、とても便利です。

今回は、東京都の賃貸用住宅の空室率を見てみましょう。先ほど検討した、人口増加率34.9%の中央区の空室率は、27.7%になっています。東京都全体の平均空室率が今現在で14.5%となっているため、約2倍の空室率であると判断できます。
一方、目黒区の空室率は28.2%ですから、こちらも高い空室率だと判断できます。

ではもし、この2つの地域で不動産投資を検討する場合、どちらに優位性があると考えるべきでしょうか?