住まい

定年退職後でも住宅購入した方がいい3つの理由

FPの家計相談シリーズ

読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。今回は野瀬大樹氏がお答えします。

転勤族のため、30年間社宅住まい、現在も兵庫県西宮市の社宅に入居中です。30代のとき、都内にマンションを取得しましたが、その後、関西に転勤することが決まり、一昨年に都内のマンションを売却しました。売却金は全額、投資信託で運用中です。2018年3月には60歳になり、定年退職し社宅も退去します。現在、夫婦二人暮らしで、二人とも健康です。定年退職後、この年齢でマンションを購入すべきか、賃貸で対応すべきか、どちらが賢い選択でしょうか。また、退職金を含む、資産全体の運用方針についてアドバイスをお願いします。

【基本情報】
・家族:自分58歳、妻56歳(子供2人は結婚し、独立)
・職業:本人サラリーマン(金融・一部上場)、妻パート
・年収:本人1,000万円、妻80万円

【資産】
・投資信託:3,000万円(マンション売却金をTOPIX投信とグローバル株式インデックスファンドの半々で運用中)
・定期預金:900万円
・一時払終身:300万円
・退職金:4,000万円(60歳)

<60歳以降の収入等の情報>
・現在の会社に年収250万円程度で65歳まで再雇用される予定。
・401k積立は1,300万円です(60歳で引出し、運用したいと考えています)
・62歳からの年金収入は年間約180万円
・65歳からの年金収入は年間約500万円(国民年金・厚生年金で250万円、企業年金基金250万円終身)
(50代後半 既婚・子供2人 男性)


野瀬: 老後の棲家は、賃貸か持家かという議論はよくありますが、「これ!」という結論は今のところ出ていないです。

もちろん買おうとしている家の金額や、立地、将来相続するお子様たちの構成にもよるため、一概に言えない面もありますが、なかなか難しい問題であることは間違いないです。

そのため、ひとつひとつ整理していきましょう。

定年後に住宅ローンを組むか否か

まず、住宅ローンが組めるかどうかです。これは銀行にもよります。といいますのも、地方銀行や信金の中には、年金生活者にも10年から15年のローンを組ませてくれるところがあるからです。

ただし、個人的には「そこまでしてローンを組むべきか」という思いがあります。金融機関が年金生活者のローンを組むのを嫌がるのは、それなりの理由があります。返済が苦しくなる人が多いからです。

資産・年金は十分あるとはいえ、なにが起こるかはわかりませんので、ローンを組むのではなく手頃な中古住宅をキャッシュで買ったほうがよいでしょう。

持ち家を選んだほうがいい3つの理由

では、その次に「買うべきか、借りるべきか」です。

もし質問者の方が引っ越す可能性がないのであれば、家を買うほうがよいと思います。

ただし、高い物件ではなく、築20年ぐらいの中古物件がよいでしょう。理由は以下の通りです。

(1)安い:築20年を過ぎれば物件価格はだいぶ下落している
(2)安全:築20年であれば耐震基準も満たしている
(3)便利:賃貸ではないので自身の老後の生活にあわせてリフォームできる

特に、老後の生活を考えると(3)のメリットは大きいと思います。お風呂に手すりをつけたり、フルフラットにしたりすることができるからです。

調べたところ、西宮市であれば2,000万円台前半で、広めの3LDKマンションがいっぱいありますので、このあたりを物色してみてはいかがでしょうか?

最近は、高齢者を対象にしたバリアフリーの賃貸もありますが、家賃が割高なのと、やはり細かな点も自分で自由にリフォームできる持家のほうがよいと思います。

さらに、男性と女性の平均寿命を考えると、おそらく残されるであろう奥様の安心のためにも持家のほうがよいのではないでしょうか。

もちろん、おひとりになられたらお子様と同居されるかもしれませんが、そうなった場合にも「資産」として売却できる安心感がありますし、住宅として使うものである以上、相続税上も優遇措置があるからです。

今は少し不動産相場が過熱しておりますので、定年退職になる2年後までにじっくり吟味して探せばよいでしょう。焦りは禁物です。

運用の目的が老後資金の場合はリスクを回避

さて、あとは今後の資産運用方針です。私のほうでいただいている情報から、ざっくりエクセルで今後のキャッシュ・フローをシミュレーションしましたが、質問者が60歳前後の時点で、退職金込みで、ちょうど1億円ぐらいの資産が積みあがる計算になり、持家ではないにしても悪くない水準だと思います。

ここから、先述の通り2,300万円程度で家を買い、500万円程度でリフォームをしたとしても、手元には401Kのお金も含め、7,000万円以上の資産が残る計算になります。

正直、年金も十分もらえるので今後の投資のパフォーマンスがそれほどよくなくても、今後資金が枯渇する可能性はかなり低いと思います。それゆえに、あまり積極的にリスクを取る投資する必要はないでしょう。

繰り返しになりますが、ポートフォリオは資金の目的が老後資金である以上、あまり積極的な投資はせず、仮に資産総額が7,500万円だとすれば以下の配分でよいと思います。

・定期預金:4,000万円
・投資信託:3,000万円
・普通預金:500万円

定期預金の比率が多いので、インフレが起きたときを考えると心配になるかもしれませんが、3,000万円弱で住宅を購入すると、資産に占める実質的な預金の割合は50%を切っていますので大丈夫だと思います。

あとは投資信託の中身ですが、今はTOPIXとグローバル株式に半々とおうかがいしています。

現時点では悪くはないと思いますが、今後の世界経済の動向を考えるに、もうひとつ投資先を増やし、投資のポートフォリオを3つに分けるほうがよいかもしれません。

たとえば、3割以下の割合で債券インデックスを取り込んでみてはいかがでしょうか。

今の状態だと日本と海外で分散投資はできているのですが、どちらも株式であるため、昨今のような世界同時株安の傾向が出たときには、その影響をもろに受けてしまいます。

期待利回りとしては小さいですが、投資でガツンと儲ける必要がない以上、債券インデックスを少し取り込むのは悪くないと思います。

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