はじめに
変動と固定のどちらがトクか？ 判断の軸
「金利が高い＝コストが高い」という考え方は正しくありません。
変動金利よりも固定金利が高いのは、金利変動リスクに対する保険料が上乗せされているからです。つまり、固定金利を選ぶということは金利変動リスクに対する保険を買うことなのです。その際パーセントで比較するのではなく、リアルな支払金額で比較してその保険料がいくらになるのかを把握し、それが自分にとって割高なのか割安なのかを判断してください。これが最初の判断の軸となります。
次の表で金利のパーセンテージである1.0％と0.5％を比較すると、倍くらいの差があるような感覚になるかもしれません。しかし、大事なのは金利上昇リスクへの保険料としてリアルにいくら払うのか？ ということです。その金額は毎月6810円、それが35年で286万円です。この保険料が自分にとって高いのか安いのかが具体的な判断の軸です。
そして、金利が上がったらいくら支払が増えるのかは金利変動リスクのボリュームです。これを可視化したものが次の表です。
3000万円を変動金利0.5％の35年元利均等返済方式で借り入れた場合、毎月の返済額は7万7875円です。金利が上がった場合に、この元利均等返済額を維持したまま、当初の35年で完済するには、金利が上がった時点で即座にいくら繰り上げ返済すればいいか？ という金額を表にまとめたものです。
3000万円を35年元利均等返済ボーナス払いなしで借りた場合、5年後に（残高は2607万円となっており）金利が0.5％から2.5％に上昇したら、即座に633万円を繰り上げ返済することで、当初の予定通りに完済できます。
別の言い方をすれば、3000万円を35年元利均等返済ボーナス払いなしで借りた場合、5年後に金利が0.5％から2.5％に上昇したら、総支払額が633万円増えるということです。
次の表は、5年後に金利が上昇した場合の変動金利の総支払額を固定金利の総支払額と比較した表です。結果として変動金利の総支払額が固定金利の総支払額よりも約347万円多くなり逆転します。くれぐれも誤解して欲しくないのですが、今後これだけ金利が上がると予想しているのではありません。住宅ローンを変動金利で借りる場合の金利変動リスクを金額で可視化して見せただけです。
借入金額が半分の1500万円であれば、表の中の金額も概ね半分になり、借入金額が2倍の6000万円であれば、表の中の金額も概ね2倍になります。繰り上げ返済で対応できるキャパシティは、収入や自己資金の金額によって違います。つまり、表の金額を見て感じるストレスの程度が金利変動リスクに対する判
断の軸となるのです。
・金利変動リスクを金額で把握する
・それに対する保険料を金額で把握する
この2つの作業を通じて「自分にとっては変動と固定のどちらが得か」の判断の軸としてください。変動金利を選ぶということは、もし金利が上昇した場合にその上昇幅に応じて「いくら繰り上げ返済するか？」また「家を売って住宅ローンを完済するか？」また「従来通りの返済を継続するか？」、その判断を自分で行なうということです。固定金利を選ぶということは、保険料を払う代わりにそうした判断を行なわなくて済むということです。
