はじめに
もふもふ不動産のもふです。
・不動産投資はいつが始め時か？
・おすすめの場所はありますか？
不動産投資についてお話しする時、この2つの質問はよく聞かれます。結論から言うと、始め時はなく、いつの時代も不動産投資物件は買いにくいものであり、おすすめの場所はないと言うことです。
今回はこのうち、「不動産投資物件の買い時」について詳しく解説します。
不動産投資物件はいつが買い時なのか？
そもそも買い時というのは何か、という質問の意図を予想すると「買って失敗しない時代があり、買えば必ず儲かる時はいつか？」ということだと推測します。そういった意味で、この時に買えば儲かるという時代はわかりません。
理由として、未来の不動産の価格は誰も予想できない、ということがあります。不動産投資家は、それぞれ価格が上がりそうか、または下がりそうか予想はしていますが、未来の価格が必ずわかるという人はいません。
バブル崩壊やリーマンショックも予想できなかった
1990年代にバブル崩壊するまでは、不動産の価格は上がり続けていました。土地神話とも呼ばれ、「日本は土地が少ないので、価格は下がることはない」「日本の土地を全て売ると、アメリカ全土が4個買える」と言われていました。また、リーマンショック前の2007年頃も不動産価格は上昇を続け、ファンドが不動産を買いまくっていました。
しかし、バブル崩壊とリーマンショックが起こった際、どちらも不動産の価格は暴落。借金をして買っていた多くの会社が返済不能になり、倒産しました。
「価格が上がり続けるから買っておくべき」
そう信じて買いまくった会社ほど、不動産の価格が暴落して破綻していきました。これらからもわかるように、今後不動産が買い時なのかどうかは誰も予想できないのです。
2023年現在、不動産の価格は上がり続けていますが、バブル崩壊とリーマンショックでの暴落のようなことが、いつ来てもおかしくないと肝に銘じて買い進めています。
不動産の価格が安くても買いにくい
不動産は、価格が安くても高くても買いにくいと言われています。
まず価格が安い時に、なぜ買いにくいのか？ 不思議に思われる方も多いでしょう。その理由として、一般的に銀行が融資をしない時に、不動産の価格も下がっていくことが挙げられます。
ほとんどの方は銀行融資を使って不動産を買うので、銀行が融資をしなくなると、不動産を買える人がいなくなり、不動産の価格が下がる傾向にあります。リーマンショック後や、バブル崩壊後がこれにあたります。価格が下がって買いたくても、銀行が融資しなくなるので、買いにくいのです。
さらに不動産の価格の下落局面では、「買った後にさらに価格が下がりそうなので、本当に買っていいのか？」という心理的ハードルも強くなるので、とても買いにくいです。リーマンショックの後、不動産の価格が暴落して銀行も融資しない、さらに価格も下がるかもしれない……そんな状況の中、気合を入れて不動産を買った方々は、アベノミクスでの不動産価格暴騰を受け、大儲けしています。
結果論であの時買っておけば良かった、と言えますが、なかなか実践できることではありません。当時の状況で、勇気を持って買い進めた方々は本当にすごいと思います。