はじめに
住宅は大きな買い物ですから、あわせて利用する住宅ローンの借入額も、また大きな金額となりやすいです。加えて返済は長期に渡るため、その重みから早期の繰上返済を検討される方もいらっしゃいます。
住宅ローンは借金ですから、できる限り早く減らすことは大切です。しかし低金利で長生きの今、繰上返済が必ずしも正解とは言えないケースも出てきています。繰上返済の基本やご自身にとって繰上返済は善となるのか、見極めるポイントを解説します。
繰上返済とは
住宅ローンを含む借入では、返済期間途中にまとまった金額を入金することによって、借入残高を減らすことができます。これを「繰上返済」といいます。繰上返済には「全額繰上返済」と「一部繰上返済」があり、全額繰上返済は借入残高の全部を返済しますが、一部繰上返済では借入残高の一部を返済します。
一部繰上返済には、2つの方法があります。
（1）期間短縮型
（2）返済額軽減型
期間短縮型は、繰上返済する金額をすべて元金の返済にあて、返済期間を短縮できます。返済額軽減型も同様に、繰上返済する金額はすべて元金に充てられますが、繰上返済した時点で、返済期間を変えずに残りの期間の返済元金が再計算されます。そのため、返済期間は短縮されないものの、毎月の返済額を減らすことができます。
繰上返済のメリット
繰上返済には、2つのメリットがあります。
利息負担を減らせる
利息はお金の賃借料です。借入元金によって増減するため、繰上返済によって元金が減れば負担を減らせます。時期が早いほど、金利が高いほど、返済期間が長いほど、利息軽減効果は大きくなります。期間短縮型の方が、利息軽減額は大きいです。
働けない万が一の不安を減らせるかもしれない
必要保障額は、いわば万が一の時にもご自身や家族のために必要となる生活費です。住宅ローンを借り入れる際、一般的には団体信用生命保険（団信）に加入することになります。団信とは、住宅ローン契約者に死亡・重度障害といった万一の事態が起きた場合、借入残高を全額弁済してくれる保険です。しかし、病気や障がいなどにより、思うように働けない事態になることにご不安をもつ方は少なくありません。返済額軽減型では、毎月の返済額を減らせます。元金はもちろん、住宅ローン返済額が減って毎月の生活費が下がったら、収入減という重荷を少し下ろすことができるでしょう。
繰上返済のデメリット
しかし、繰上返済にはデメリットもあります。
住宅ローン控除による減税額が減る
住宅ローン控除は一定の要件を満たしている場合、住宅ローンの契約者の税金負担を減らすことができるものです。詳細は割愛しますが、適用される期間は当初10～13年間で、減らせる税金額は基本的にローン残高の0.7％、あるいは1％です。そのため、住宅ローン控除が適用される期間に繰上返済をすると、受けられる減税メリットは小さくなるでしょう。
手数料がかかるかもしれない
繰上返済は、無料でできる場合もありますが、数千円から数万円ほどかかるケースもあります。手数料は、金融機関や住宅ローン商品ごとに異なりますので、確認しましょう。
団信の保障額が減る
団信は住宅ローンの残高が保障額であるため、繰上返済により保障額は減額します。また、住宅ローンの返済とは別に団信保険料を支払うタイプの場合、繰上返済により払い損が発生するかもしれません。
例えばフラット35の機構団信では、毎年団信保険料を支払いますが、年の途中で一部繰上返済した場合、すでに支払った保険料は返金されません。