はじめに
読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。今回は深野康彦氏がお答えします。
2021年に住宅ローンの半分、変動金利分を完済したいと考えています。その後、自宅を賃貸に出して、近くの賃貸マンションに住もうと考えています。そうすると、今の家の返済は半分になるので、住宅ローンの負担が少なくなり、空室の時でも収支が辛くないと思っています。
しかし、繰上げ返済をすると手元の現金が減るため、子供の教育費や、もしもの時が心配です。どのような基準で早期返済したらいいのか、アドバイスをいただけると嬉しいです。
私の現状の考えでは、給与収入で貯蓄できる現金は手元に置き、その他の収入をすべて繰上げ返済に充てようと考えています。このような考え方で、よろしいでしょうか？ 例えば手元の現金が400万円に到達したら、それ以上はすべて繰上げ返済に充ててしまう方が良い、などのアドバイスをいただければ幸いです
【家族構成】妻:専業主婦、子供:2人(小学校1年、今春から幼稚園)、子供は二人とも、中学から私立に行かせたいと思っています。
【資産】現預金:300万円、投資信託:200万円、毎月10万円を自動的に購入(国内株式40%,海外先進国株式40%、海外新興国20%)、FX:200万円(月利6%で増加中)、確定拠出年金:100万円(毎月2万円程度積立)、不動産:都内
【負債】住宅ローン:3,450万円(変動金利と5年固定金利で2分割。1年前に低金利のネット銀行に借り換え)
【現在の収入】給与収入:年収1,240万円(額面)、その他の収入:2017年は230万円(内訳は本の印税や講座制作費など）、2018年は300万円以上になりそう
【現在の支出】月50～60万円(生活費、教育費、税金など含む)、年1回の海外旅行費:50万円
【貯蓄】給与収入から支出を引いた額を貯蓄に回しています。(月10～50万円)
(40代前半 既婚・子供2人 男性)
深野 :住宅ローンの早期返済に関するご質問ありがとうございます。早速、回答に移らせていただきます。
自宅を賃貸に出す前にすべきこと
記載してある質問で気になるのが、「住宅ローンの負担が少なくなるため、空室の時でも収支が辛くないと思っています」と書かれていることです。
収入から察するに、収入面では空室になっても問題はないでしょうが、自宅を賃貸に出し、近くの賃貸マンションに住むという計画は、現在より収益を確保する目的であると思われます。
収益をどの程度見込んでいるかは定かではありませんが、収益を得られる確率があまり高くないのであれば、賃貸に出す意味はないと思われます。
収益がプラスになるか試算を行い、再考されてみてください。
中学から私立に通うと学費は3年間で1人400万円
繰り上げ返済に関しては、今後の子供の教育費負担を考えれば、給与収入で貯蓄できる現金は手元に置き、その他の収入を、すべて繰り上げ返済に充てる方法が当面は良いと思います。
なぜなら、二人のお子さんを中学から私立に行かせたいと考えられているため、相応の現金を保有しておく方が安全と思われるからです。
ややデータが古いのですが、今後の教育費の目安を記載しておきます。文部科学省の「平成26年度子どもの学習費調査」によれば、私立の中学3年間の学費は1人約400万円かかります。
そして、高校も私立だとすれば同調査で1人約300万円が必要になります。中学、高校で1人約700万円、プラス大学の費用で私立文系1人約390万円、理系同約520万円（文部科学省調べ平成26年度）かかるといわれています。
合計すると、私立大学文系で1人約1,090万円、理系で1人約1,220万円。2人だと約2,180～2,440万円を見込んでおく必要があるでしょう。
国公立の大学に進学したならば、1人あたり200万円前後は減少する半面、家を出て賃貸住まい（仕送り）するようになれば、その分金額が増えると思ってください。
手元にいくら貯まったら繰り上げ返済に回す？
ただし、毎月50万円の貯蓄が継続できるのであれば、現預金が1,000万円（投資は除く）、もし不安であれば1,500万円に達したら、それ以上は繰り上げ返済に回してもよいと思われます。
この金額以上になったなら、2021年になる前から徐々に繰り上げ返済を行ってもよいのではないでしょうか。繰り上げ返済は早く行うほど利息の軽減効果が高くなるからです。
もう1つ気になるのが、ご質問者は給与収入が高く、またその他収入もかなり稼いでいることです。
勤労者なので節税を行うのは難しいのかもしれませんが、例えば会社を設立し、現在の給与は業務委託契約にして、その会社に振り込んでもらうなど、可能な節税を考えてみても良い気がします。
さまざまな選択肢が考えられるため、一度、税理士など専門家の方に相談をしてみてはいかがでしょうか。
