はじめに
住宅ローン、どう借りる？
誰もがお得に借りたい住宅ローン。雑誌やインターネットの比較サイトなどでも頻繁に住宅ローンのおすすめランキングを見かけますが、実は、誰にとってもお得な住宅ローンというものは存在しません。金利をはじめ「どんな借り方をするか」によっても、お得かそうでないか、自分に合っているか合っていないかが異なります。住宅ローンは金額が大きいだけに、妥協せずに、自分にとってなにがベストなのかをしっかり考えることが何より大切です。
まずは金利タイプ選びから
住宅ローンの金利タイプには大きく分けて「固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」の3つがあります。固定金利型は「全期間固定金利型」ともいい、借入れ時の金利が全返済期間を通じて変わりません。つまり、借入れ時から返済期間終了までの返済額が確定しています。
対して変動金利型は、経済情勢の変化に伴い、一定期間ごとに金利が変動します。つまり、借入れ後の金利の上下につれて返済額が多くなったり少なくなったりするということです。
両者の折衷型ともいえるのが、固定金利期間選択型。借入れ当初から5年・10年といった一定期間は固定金利で、その後、変動金利型か固定金利型かを改めて選択するというタイプです。
金利はどのタイプが一番お得？
これら3つの金利タイプですが、一般的には「変動金利型」が最も金利が低く、「固定期間選択型」「全期間固定金利型」の順で金利が高くなっていきます。タイプごとに金利が異なるのは、住宅ローン金利を設定する際の基準とする指標が異なるからです。
変動金利型は「短期プライムレート」という金融機関が優良企業に対して1年以内の短期間で貸し出すときに適用する最優遇貸出金利を用います。一方の固定金利型は「10年物の国債利回り」が基準となっています。
どの金利タイプが向いているか見極める方法
金利変動リスクに対応できる？
では自分の場合、どの金利タイプが向いているのでしょうか。その鍵をにぎるのが「金利変動リスクに対応できるかどうか」ということ。変動金利の場合、世の中の金利が上がれば、返済額も多くなります。そうなった場合でも無理なく返済していける家計なのであれば、当面の金利が低い変動金利を選んでも問題ありません。
でも、「返済額がこれ以上上がったら家計がまわらない」「繰り上げ返済しようにも貯蓄がほとんどない」というのであれば、変動金利であることはそのままリスクになってしまうのです。
家計管理しやすい固定金利
その点、固定金利であれば、基本的に借入れ当初の金利がそのままで完済まで続きます。そのため長期にわたって家計を見通しやすいのがメリットといえます。また、「返済額が上がったらどうしよう……」と心理的な不安を感じたくない人にも固定金利が向いています。家計の状況ももちろんですが、性格によっても変動金利と固定金利のどちらが向いているのかは異なるのです。
間をとるなら固定期間選択型
そして、その折衷型ともいえるのが、固定期間選択型。最初の数年は金利が固定されているので、家計を見通すことができます。この間に繰り上げ返済をしたり、貯蓄に励んでおくことで、将来変動金利を選んだとしても柔軟に対応できるだけの態勢を整えることができます。金融機関によっては、この固定期間選択型を主力商品として売り出すために、固定期間中の金利をかなり安く設定しているところも。上手に金融機関を選ぶことで、固定期間選択型の活用の幅は広がりそうです。
結局どう借りるのがいい？
固定期間選択型のデメリット
そうはいっても、固定期間選択型にもデメリットはあります。固定期間選択型では、固定期間が終了した後、そのときの金利状況をみて固定か変動かを選択できますが、いずれの場合も再選択時の金利が適用されることになります。
もしも借入れ当初より金利が上がっていれば更新後の金利も上がってしまうことに。だったら最初から全期間固定にすればよかった……ということになる可能性もあるのです。
マイナス金利の今は全期間固定のチャンス!？
このように、「どんな借り方をするか」によっても、お得かそうでないか、自分に合っているか合っていないかが異なる住宅ローンの金利ですが、マイナス金利の影響で超低金利が続く今は、相対的に固定金利の魅力が増しているのも事実。ある大手銀行の超長期固定金利（20年超35年以内）は過去最低レベルを更新しています（2016年7月現在、参考）。史上稀にみる低金利のうちに、20年、30年先まで金利を固定してしまうというのは決して悪い選択ではないといえるでしょう。
住宅ローンの返済期間は、これから何十年と続きます。その中では、教育費をはじめとして現段階では見えない出費がいろいろと待ち受けていることでしょう。そんな家計の変化の中でも無理なく返済を続けていけるように、トータルで返済計画を立て、金利を賢く選択していきましょう。