住宅ローン減税中は繰上げ返済しないほうが得なの？

住宅ローン減税制度とは？

住宅ローン減税（住宅ローン控除）制度は、毎年末の住宅ローン残高の1%が所得税の額から10年間控除される家計に嬉しい制度です（所得税から控除しきれない場合は住民税から一部控除されます）。

しかし、繰上げ返済をして住宅ローン残高が減ると所得税からの控除も減ってしまうことから「繰上げ返済するのは損なの？」と不安を感じる人も多いのです。

２通りの繰り上げ返済方法

繰上げ返済とは、通常の返済とは別にローンの元金の一部を返済することです。元金を返済するので元金に対応する利息部分の支払いがなくなり、総返済額を減らすメリットがあります。

繰上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」から選ぶことができます。利息の軽減メリットが高いのは期間短縮型ですが、毎月の返済額が厳しい場合には、あえて返済額軽減型を勧めることもあります。筆者の場合、２回繰上げ返済を行いましたが、いずれも総返済額の圧縮メリットが高い期間短縮型を選び、総額500万円以上の利息を減らすことができました。

繰上げ返済と住宅ローン減税どちらを優先するべき？

では、実際に繰上げ返済をする際の２つのパターンを比べてみましょう。35年ローンで2,000万円の借入れをした場合、500万円の繰上げ返済を「最初の5年で毎年100万円ずつ返済するパターン」、「住宅ローン減税終了後に500万円を一括で返済するパターン」、どちらがお得なのかどうかを借入金利が1.3%と0.5%の場合でシミュレーションしてみました。

借り入れ条件： 35年ローンで当初10年間の金利は一定とする。繰上げ返済は「期間短縮型」を選択

＜金利1.3％の場合＞

	繰上げ返済による利息軽減額	10年間の住宅ローン減税による控除額	住宅ローン減税＋利息軽減の合計
繰上げ返済しない	0円	約176万円	約176万円
繰上げ返済（毎年100万円ずつ5年間）	約215万円(1)	約134万円	約349万円
繰上げ返済（10年後に500万円）	約155万円(2)	約176万円	約331万円

※全てカシオ計算サイト、ローン返済、繰上げローン返済にて計算しました。
1)計算条件：借入金額2,000万円、35年、1.3%,借り入れ年月2018年6月、繰上げ返済100万を5年間（2018.12、2019.12、2020.12、2021.12、2022.12）2,145,357円
(2)計算条件：借入金額2,000万円、35年、1.3%,借り入れ年月2018年6月、繰上げ返済500万を2028年1月、1,552,120円

金利1.3％は2018年6月の35年固定金利と同レベル（フラット３５返済期間 21-35年金利の範囲　年1.370%～年2.010%）です。ローン返済当初から100万円ずつ5年に渡り繰上げ返済を行った場合、10年目以降に500万円をまとめて繰上げ返済する場合と比べて、約60万円の利息軽減効果があります。

一方で、住宅ローン減税中に繰上げ返済することで、控除は約42万円少なくなります。トータルで見た場合、ローン返済当初から5年間に渡り100万円ずつ繰上げ返済を行うほうが、10年目以降まとめて500万円返済するより約18万円お得という結果になりました。

＜金利0.5％の場合＞

	繰上げ返済による利息軽減額	10年間の住宅ローン減税による控除額	住宅ローン減税＋利息軽減の合計
繰上げ返済しない	0円	約173万円	約173万円
繰上げ返済（毎年100万円ずつ5年間）	約75万円 (1)	約133万円	約208万円
繰上げ返済（10年後に500万円）	約55万円 (2)	約173万円	約228万円

(1)計算条件：借入金額2,000万円、35年、0.5%,借り入れ年月2018年6月、繰上げ返済100万を5年間（2018.12、2019.12、2020.12、2021.12、2022.12）748,684円
(2)計算条件：借入金額2,000万円、35年、0.5%,借り入れ年月2018年6月、繰上げ返済500万を2028年1月、552,954円

借入金利0.5%は変動金利を想定しています。ローン返済当初から5年間で毎年100万円ずつの繰上げ返済を行なったほうが、10年後に500万円を一括で行なうより約20万円多い利息軽減効果があります。

一方で住宅ローン減税中に繰上げ返済をした場合、約40万円控除額が少なくなります。トータルで見ると、住宅ローン減税中に繰上げ返済を行わず、住宅ローン減税終了後に一括で500万円を繰上げ返済したほうが約20万円お得という結果になりました。