住まい

都心の駅近中古マンション購入で得られる金融効果とは?

中古物件と賃貸物件、軍配はどちらに

短期間で引越し予定有りなら賃貸に軍配

都心、駅近の中古マンションを購入する場合と賃貸にする場合を比較していきたいと思います。

中古住宅、特に築年数の経っているマンションでは、今後の価格下落も緩やかなものになるのではないでしょうか。現在、まだまだ低金利の状態が続いています。築年数が25年を超えるマンションでも、一定の耐震基準を満たすことができれば、住宅借入金等特別控除の対象となり、税額控除を受けることができます。

住宅を購入する場合では、住宅ローンを組む際の事務手数料や、不動産会社に支払う仲介手数料負担が大きくなりがちです。一方、賃貸住宅ではおよそ2年ごとに更新料の支払いが必要となります。

これらを比較してみますと、2~3年の短期間での引越しの可能性がある場合は賃貸住宅、5年以上居住予定があるのであれば中古住宅の方がお得といえそうです。

以下のとおり、当初1年目では購入経費がかさみますが、4年目で支払い累計額が逆転することがわかります。長く住むなら、購入した方が割安といえそうです。

<前提条件>
購入金額6,000万円、70平米の都心、駅近の中古マンション。変動金利0.7%と仮定。

賃貸の場合、家賃250,000円、初期費用として敷金、礼金各1ヵ月分、保証料40%、鍵交換費用3万円が初回に必要。2年に一度、家賃1ヵ月分の更新料が必要と仮定。

購入の場合、仲介手数料、融資手数料、登記費用などを含め約400万円が初回に必要。毎年の固定資産税20万円、月額の管理費、修繕積立金合計が3万円と仮定。当初10年間は住宅借入金等特別控除を毎年40万円受けられるものと仮定。

支払額賃貸購入
1年目3,900,000円6,198,144円
2年目3,000,000円2,093,344円
3年目3,250,000円2,093,344円
4年目3,000,000円2,093,344円
支払累計額13,150,000円12,478,176円

10年後、20年後の売却価格を予想する

賃貸住宅は、気軽に引越しできることが魅力です。先ほど見たように、短期間で引越しを繰り返す場合、住宅購入をした方が支払額は多くなることが予想されます。

定期的に賃貸住宅で引越しを繰り返していれば、修繕費などの負担を気にせずに、わりと新しい設備のマンションに居住することができるとともに、所有している家具、荷物などの見直しを行うことにもなるため、余分な荷物が増えずにすっきりと暮らせそうです。

では、中古マンションを購入する際の魅力とは何でしょうか。新築に比べてお手ごろ価格で、自分の好きにリフォームを行えるというのも魅力といえるでしょう。また、10年、20年後に住宅の売却を考える際に、売却価格によっては、その住宅が利益を生むこともあります。都心、駅近物件なら、投資としての効果も望めるかもしれません。

<前提条件>
購入金額6,000万円、70平米の都心、駅近の中古マンション。固定金利2.0%。10年後の売却価格は5,000万円、20年後の売却価格は4,000万円と仮定。

賃貸(支払累計額)購入(支払累計額)住宅ローン残債
10年後31,900,000円29,555,640円46,892,917円
20年後63,150,000円59,006,480円30,886,554円

フラット35などの長期固定金利で住宅ローンを組んだ場合、賃貸と購入とで10年後、20年後の支払累計額の差は、変動金利のときのように顕著ではありません。しかし、仮に10年後に5,000万円、20年後に4,000万円でマンション売却が可能であれば、住宅ローンを完済し、売却手数料や、場合によっては売却益にかかる税金の支払いをしてもなお、手元にいくらかのお金を残すことができそうです。

物件の値下がりリスクもありますが、このように投資効果が期待できることも中古マンション購入の魅力といえるでしょう。

災害時に住宅ローンの返済が終わっていない自宅が被災したら…と考えると、身軽で負担の少ない賃貸住宅を選びたくなるような気もします。リスクはありますが、何事もなく購入から売却までこぎつければ、住宅購入は大きなリターンを生み出す可能性もあります。
住みたい家、住みたい地域だけでなく、将来の投資効果も考えながら住む家を選ぶというのも、ひとつの選択基準として面白いのではないかと思います。

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