『東京・中古・ワンルーム』が良い理由

ポイントを3つお伝えします。

値段が手頃で利回りが取れる

昨年1年間で東京23区で実際に分譲された新築のワンルームマンションの各エリアごとの平均の値段は3,023万円でした。また、当社が昨年1年間でお客さまにご紹介させていただいた、築10年以内の比較的築年数が新しい中古物件の各エリアごとの平均の値段は1,977万円でした。新築に比べたら1,000万以上は安いですよね。

じゃあ、当社で販売した物件の、築年数10年以内の物件の利回りはどうかというと、もちろん入居者からそのまま入ってくる表面の利回りだと6%とか、7%とかもありますが、そこから毎月の維持費をきちんと引いて計算すると、管理費、修繕積立金、入居者の管理代行手数料といった維持費を引くと、平均すると手取りで4.35%の利回りでした。

世界的な経済学者ピケティも言っていますが、世界20カ国の過去200年の膨大なデータを集めたところ、資本収益率、つまり株の配当金や不動産からの利回りが過去平均で4%だったということを彼も言っています。いいですか、世界の富は過去200年、毎年、4%の成長を遂げているんです。長期の運営で大切なのは、この4%の成長にあなたのお金も乗せてあげるということなんですね。

手取り利回りと借入金利の差を活用できる

今史上空前の低金利がされています。金利は大体今1.6%程度の金利、団信をおいて借りることができます。そして、東京・中古・ワンルームの利回りは、管理費とかを引いて手取りで4%~5%ぐらいあります。そうすると、手取り利回りと借入金の差がプラスで2%も3%も取れるんですね。

賃貸需要に供給が全然追いつかない

今、東京都のワンルームマンション、新築の分譲に急ブレーキがかかっています。理由は東京都の新築ワンルームマンション開発規制条例というのがありまして、23区全ての区が、これ以上自分たちの区に新築のワンルームマンションをつくらせないという独自の規制を設けています。1,500から、せいぜい多くて3,000戸ぐらいしか東京23区では新築ワンルームマンションは供給されていないんですね。

それに対して賃貸の需要はどうかというと、例えば昨年1年間でワンルームマンションを借りてくれるような20代の若者人口は東京23区だけで、なんと7万1,540人増えているのです。いわゆる転入者と転出者の超過分が7万人も増えているのです。それに対して供給はたったの2,000戸しか供給されていない。全然足りないですよね。そういった背景もあるので、当社の入居率は年間通して99%以上を常に維持しております。

出口戦略を考える

私の結論は、できるだけ長く持ってください。できれば、最後の最後まで持ってください。

マンションの寿命は、大体60年ぐらい持つと一般的に言われています。例えば買ったときに既に築10年たっていて毎年繰り上げ返済をして17年でローンが終わったと。ローンが終わった時点で築年数は27年がたったわけですよね。60年から27年を引いたら、残り33年間使えるんだなと。33年間入ってくる家賃収入をトータルしたらいくらの収入になりますか。今と家賃が変わらなければ2,800万円の収入なんですね。仮に家賃が手取り6万円に下がったとしても2,400万の収入です。投資のワンルームというのは持っているだけで収益の塊なんです。家賃収入だけで必ず元が取れます。元を取った後に入ってくる家賃は全て利益。最後の最後まで持ってください。

現役の間に不労収入をつくるということが大切

マンション投資の目的はまず第一に、あなたの老後の不安を解消する。そして2番目に、あなたの大切な家族の生活を守る。3番目に、あなたの夢を叶える。

やっぱり現金収入って強いんです。だからこそ、現役の間に不労収入をつくるということが大切になってくるのです。早くから始めているとマンションの数を増やすことができます。

私は34年間、この不動産業に従事しています。確かに見ていると数年で、東京のマンションの値段も随分と上がりました。中には、東京オリンピックが終わったら、東京のマンションの値段は下がると言う人もいます。でも、値段が上がるとか下がるとかというよりは、むしろ、現実どうなるかということ。例えばワンルームマンションに投資すれば確実に家賃は入ってくるんですね。そして手取り利回りで借入金利の差がプラスで2%も3%も取れるということ。これだけプラスのギャップがあれば、全額ローンを組んでも家賃収入だけで金利はもちろん、元本まで返すことができます。

いいですか、今の値段、今の利回りで買っても大丈夫です。私も買っています。まずは皆さん、最初の1戸に挑戦してください。大切なのは借りたお金をどれくらいのスピードで返せるか。繰り上げ返済の先に待っているのは、経済的自由です。

以上で私の話を終わります。ありがとうございました。