知っておきたいホントに大事なお金の話、不動産を使った節税対策

経済概況と不動産市況について

室田氏： J.P.RETURNSの室田と申します。本日は、私の実体験も交えて不動産投資の概要をお伝えできたらと思います。

私ども平成14年11月、2002年からこういった投資用の不動産のご紹介と、皆さまのお持ちいただいた資産の管理を仕事とさせていただいております。不動産もいいとき、悪いときとあるわけなんですけども、私どももその中でたくさんの不動産物件を管理させていただいております。

1,500件ほど物件の管理をさせていただいておりますが、常に空室率が1％前後となっております。建物の条件ですが、特別なものというのは一切必要ありません。もちろん、ある程度要件はあります。駅からある程度近いこと。または間取りが非常に四角くて使いやすいこと。特別にデザインの入った高級マンションである必要性もありませんし、便利な設備が全てついていなければ賃貸がつかないなんていうことはありません。

不動産というのは2つです。ご自身でお住まいになられるか、人に貸すかです。人に貸すということになると、突然疑問点がたくさん出てきます。その中で、今日はどういった不動産であれば、きちんと賃料収益が上がってくるのかをお話ししていきたいと思います。

投資の世界というのはノーリスクではありませんので、リスクのない投資商品というのはまず存在しません。なぜ、こんなに関心が高まっているのか。これは運用が非常に難しくなってきているからにほかならないと思います。今現状、預金金利が0.1％だとすれば、その中で、この低金利の時代において、それを逆手に取って、借りる側に立った場合、非常に調達コストが安いということになります。低金利で借り入れてきた資金で、東京都内のなるべく立地のいい物件を今のうちに買い付けて、ご自身の資産にされていかれたいというような方が増えてきています。

経済概況と不動産市況について。今現在はバブルが崩壊してから、ずっとデフレの時代が続いています。一時期、リーマンショック前、少し景気が良くなろうとした時期があったのですが、これもリーマンショックによって大きく景気を下げてしまって、今現在はそれを脱却するために、さまざまな金融政策が講じられています。

結果、マイナス金利というような、今まで取られたことのない政策が取られていることで、住宅ローン、また投資用のローンともに、史上最低金利の時代に突入しております。この資金調達がしやすくなったことによって、マンションオーナーさんの数も非常に増えています。また、お1人の方が買われる件数も大きく変わってきています。頭金もほとんど必要ありません。さらに月々の支払いも金利が下がったことによって、家賃がほとんどペイしてくれます。結果、お1人の方が2件も3件もまとめてお申し込みをいただくケースというのが圧倒的に多くなっております。その結果として、投資用マンションの需要は、より一層高くなっているというのが現状になってきております。

日経平均がまた3万円台に突入するというような時代が来ると思えば、当然ですけれども、これは株式などで投資していただいたほうがメリットは出やすくなります。不動産投資というのは、2～3年で突然価格が倍になることはありません。良くも悪くも変動しないのが特徴です。その中で最近多くなっているのは、アベノミクスのおかげである程度お手持ちの資産の株式が上がって、少し資産が膨らんでいますと。ただ、ここ2～3年の間、株価のほうもずっと横ばいに推移しておりますので、これで悪くなって悪いことが起きて、株価が急落した場合に資産が減ってしまうわけですから、そうなってしまう前に固定資産に変えて、安定した賃料収入を得たいというようにシフトされている方も多くなってきております。

その超低金利の時代の中において、皆さんいろんな投資の商品に興味を持たれているというような現状です。不動産投資に至っては政策金利はずっと横ばいに低金利の水準を維持しております。今現在は、さらにマイナス金利というような時代にいらっしゃいますので、長期金利を中心に、住宅ローンの金利も最低水準というような時代に突入しています。