はじめに
なぜ中古ワンルームなのか
ただ、不動産はある程度の一定の効果があっても、何でもいいというわけではありません。大きなリスクの部分ですが、変動要素として、価格と賃料と管理費、この3点があまりにも動いてしまうとバランスが狂ってきます。まず、この区分所有と呼ばれるマンション投資の場合は、ほとんどの方が価格が下落することによって損をしています。
例えば皆さんが2,000万の現金でワンルームマンションを1つ買われたと思ってください。現金ですから、ほとんど支払いはありません。月々家賃が取れれば、ずっと口座にお金がたまっていってもうかったように見えます。ただ、これが15年たったときに売りに出したら、価格が1,000万しかつかなかったとき、突然もうかったのか、そうじゃないのかが分からなくなります。場合によっては損をしているということすらあり得るんですね。そうなると価格が落ちていなければ取れた家賃は全て利益なのですが、これが落ちたことによって、損につながってしまう可能性もあるということです。不動産運用においては、価格が目減りしないのかどうか、しにくいのかどうかという部分は非常に重要なポイントになります。次に家賃、これもどんどん下がってしまったり、入ってこない時期があるのであれば計算が狂ってきます。また、管理費コストがうなぎのぼりに上がっていくというようなマンションも中にはございますので、そういった物件をつかんでしまうと収益が取れなくなってしまいます。
では、どのように考えればいいのか。これは東京・大阪・愛知、どこで買っても同じなのですが、価格の部分については築20年たった辺りからだんだん横ばいに推移するようになってきます。資産価値の落ちにくい不動産を買いたいということであれば、なるべく築20年に近いところの建物を購入いただくと、資産価値の目減りというのを極限まで抑えることができます。ある程度立地条件のいいところで、なおかつ築年数が経過したものを選んでいただくことによって、お持ちの資産価値が目減りしないということにつながる傾向があります。15年たっていれば、築年数はたっているわけですから、本来だったら資産価値が落ちていってしかるべきです。ただそれが、資産価値が落ちない、もしくは値段が上がって売ってしまっている方もたくさんいらっしゃいます。ただこれは、立地条件がいい物件でなければ、そういったことは起き得ません。
次にワンルームマンションの賃料なのですが、築20年辺りを境に、だんだん横ばいに推移しています。ちょっと大きい間取りのものはまだ下がり続けてしまうということです。そうなると、価格も賃料も落ちにくいものということであれば、ある程度築年数の経過した都心の立地条件のいいワンルームが一番、そのリスクが低いということになります。さらに管理費の部分もどこまでも上がっていくわけではありません。マンションというのは共有部、皆さんで使う部分がありますので、12年から14年ぐらいの平均値なのですが、マンションの周りに足場を組んで大規模修繕というのを定期的に入れて資産価値を維持していきます。ただ、この修繕積立金なのですが、1住戸あたり25年ぐらいすると12,000円ぐらいの平均値に落ち着いてきます。こういった平均をはるかに超えるものであれば管理コストが高いわけですから、その物件は買わなければいいわけですね。ただ逆に管理コストが安すぎるということであれば、これは資産価値を維持していくための修繕積立金がきちんとたまっていない可能性がありますので、その辺をよくチェックしていただいたうえでご購入をいただく必要性があるということです。
物件の条件は、築浅、築古、ファミリータイプの物件、それぞれ条件を分けて皆さんの目的に沿った物件をご紹介しています。どちらかというと、節税対策には築古の物件、ある程度経過年数の過ぎた物件のほうが節税の効果は高いと言われています。また、30歳から年金対策をするのと、55歳から年金対策をするのでは、必要なスピードが変わってきますので、築古の物件だと安く高い利回りの物件が買えるわけですね。またファミリータイプの物件は売却に向いているという特性がありますので、皆さんが目的とされていることを達成するためにどんな物件が必要になるか、皆さんの目的に合わせてご相談しながらご紹介をさせていただいております。
