中古ワンルームマンション投資で不労収入を

はじめに

マイナス金利の影響で不動産投資に興味を持つ人が殺到！との噂を耳にします。確かに歴史上類を見ないマイナス金利ですから、これまで不動産投資など全く関心のなかった人も投資用のマンションを持ちたいと思うのもうなずける話です。

そこで今回は不動産投資の中でも少額から始められると人気の「東京・中古・ワンルーム投資」について日本財託さんにお話を伺いました。

1,600万円のワンルームを購入すれば、月6万円の収入に！

MONEY PLUS編集部： ワンルームでも、もし空室になってしまったら…と不安になる方も多いと思うのですが？

日本財託： 当社では年間平均入居率98％以上を維持しております。3月末時点の入居率は99.9％です。これだけ高い入居率を維持できる理由は二つあります。一つが物件の目利き力。もう一つが圧倒的な空室解消力です。

私たちは空室が発生したとしても、短期間で次の入居者が決まると確信できる物件のみをお客様にご紹介しています。物件は売りっぱなしではなく、管理まで当社が責任を持って行います。ご紹介するのは厳選された物件だけです。厳選した物件で空室が発生した場合には、速やかに次の入居者の募集活動を行います。

募集活動にはいくつもの工夫をしているのですが、今回はそのなかの一つ「ポイント会員制度」をご紹介します。当社では空室情報を約5,000社の賃貸仲介会社に発信しており、そのなかで新しい入居者を見つけてくれた仲介会社に対して、商品券に交換できるポイントを付与しています。この独自のインセンティブ方式により素早い空室解消が実現しています。

MONEY PLUS編集部： 具体的な事例をお聞きしたいのですが、仮に都内の中古ワンルームをローンで購入したとするといくらぐらい手元に残るものなのでしょうか？

日本財託： 投資後のイメージが沸きやすいように、物件の具体的な事例をご紹介します。

・文京区、2000年築、東京メトロ東西線　早稲田駅徒歩7分、価格1,600万円
・毎月の手取り家賃収入　61,290円（管理費・修繕積立金控除後）
・手取利回り　4.54％
・頭金100万円 / ローン利用額　1,500万円

物件の購入にあたっては頭金を100万円投入し、残額はローンを利用しています。この場合、家賃収入から管理費や修繕積立金、そしてローン返済額を差し引くと、月約8,000円、年間約96,000円が手元に残ることになります。

このように物件価格のほとんどをローンでまかなうと、毎月の手元資金はほとんど残りません。いくら家賃収入だけでローンが返済できるといっても、それが30年後ではあまり旨みはありませんよね。そのため購入時にローンを活用したとしてもそのまま放置するのではなく、当社では必ず繰り上げ返済することをお願いしています。

このケースで毎年100万円ずつ繰り上げ返済を進めると、およそ10年後にローンを完済することができます。ローン金額と同じ1,500万円を毎年100万円ずつ積み立てて作ろうとすると15年かかりますが、投資物件をローンで購入した場合には、5年も短くできることになります。ローンを完済すれば、月額61,290円、年間約74万円の収入が生まれます。この家賃収入は次のマンションを購入した際のローン返済にあてるなどができます。雪だるま式に資産を大きくしていけるのが不動産投資の魅力なのです。

また、繰り上げ返済は金利上昇リスクにも対応できるので、いくら金利が低いからといっても、借りっぱなしではなく、必ず繰り上げ返済は進めておきましょう。

MONEY PLUS編集部： ワンルーム投資を始めた人の中には、次々と物件を増やしていく方も多いのでしょうか？

日本財託： ワンルームを一つ購入して終わる方はほとんどおらず、みなさん2戸、3戸と増やしていかれます。オーナー様のなかには、サラリーマンとしての本業がありながら10戸以上のマンションを所有されている方も珍しくありません。

MONEY PLUS編集部： すごいですね！仮に年収500万円のサラリーマンや公務員と仮定しますと、何部屋ぐらいを購入してどれくらいの不労収入を得るのが理想なのでしょうか？

日本財託： 理想とする不労収入額はお客様の希望によって異なります。ただ目安となるのは、ワンルームマンションを3戸所有することです。ゆとりある老後を過ごすためには約36万円/月が必要だと言われています。一方、年金受給額の平均額が約20万円ですから、その差額は16万円になります。

ローンのないワンルームマンションから得られる手取り家賃収入は6万円程度ですから、3戸のマンションがあれば、不足額を十分補うことができます。

ワンルームマンションを3戸所有することが、サラリーマン投資家の一つの目安になるでしょう。

MONEY PLUS編集部： 最後にもう一度、今不動産投資がオススメという理由がありましたらお願いします。

日本財託： 不動産投資は、他の金融商品への投資と異なり、賃貸需要のある立地で行いさえすれば、毎月決まって家賃収入をもたらしてくれます。さらに、その家賃収入はローンの返済にあてることができるので、他人の力を上手に利用しながら資産形成ができる投資です。株式投資やFXのように、特別な勉強や努力は必要ありません。確かな物件に投資をして、信頼のおける賃貸管理会社に管理をまかせれば、誰でも資産を作ることが可能です。

しかも、マイナス金利の導入で他の投資先の利回りが下がるなか、有利な融資条件でローンが活用できる不動産投資を始めるには、まさに今が絶好の機会です。ぜひ検討してみてください。

MONEY PLUS編集部： 本日はどうもありがとうございました。

なぜ「都内の中古ワンルーム投資」が良いのか？都内・中古・ワンルーム、それぞれに関する具体的なメリットがよくわかりました。ワンルームマンションを3戸所有するという現実的なゴールも見え、不動産投資のリアルな実感が湧いてきました。

4月9日（土）に開催したマンション投資セミナーの様子

最初は夢のように思っていた不動産投資家としての道。この「都内の中古ワンルーム投資」なら誰でも手が届きそう！今のマイナス金利をきっかけに一歩を踏み出してみるのも良さそうですね。日本財託では5月14日（土）に東京中古マンション投資セミナーを開催します。こちらもぜひチェックしてみてはいかがでしょうか。

セミナー申し込み、東京・中古・ワンルーム投資の詳細は日本財託のHPから。

日本財託のHPはこちら