はじめに
これまでのシニア世代に比べて“老後”が一段と長くなりそうなのが、今の現役世代。しかし、年金の受給額や支給開始年齢は条件の改悪が進む一方。こうした情勢とマイナス金利の影響もあり、不動産投資に対する関心が高まっています。ただ、不動産投資市場への資金流入が進んで過熱感を指摘する声もあり、また不動産投資をめぐる不祥事が起こっているのも事実です。今のような環境で不動産投資を始めるのは正しい選択なのでしょうか。
不動産業者向けの物件を仕入れする業務から出発し、今回、個人向け直販ビジネスへと進出したセルゲートジャパンの関野雄志代表に話をうかがいました。
仕入れは｢物件価格の100％ローンが出る物件｣が基準
―― 一般的な不動産投資会社と違うのはどんなところですか。
仕入れを専業で行なっている点が他社とは違う点です。仕入れは直接オーナー様からの仕入れとサービサーなどの債権回収会社や金融機関から任意売却物件として紹介されているものが中心です。ネットワークを広げてますので、物件情報量の豊富さがまず違います。
次に価格競争力です。同じシリーズのワンルームでも流通経路と流通コストが異なりますので、価格を抑えてのご提供が可能です。そして、提携ローンをご利用いただく事により、有利に購入できるという点は他社とは違う点と思います。
ワンルームマンションの年間供給数は1万戸数といわれています。弊社ではこれまでに供給されたワンルームマンションの謄本データを約60万戸分取得し、システム会社と共同で特許を取得した独自のシステムツールで管理しているために、多くのオーナー様へスピーディーにアプローチすることができます。他社の3倍ほどのアプローチを実現できているので、売却相談を直に多く預かる事が出来ます。売却相談の件数は、月に約300件ほどの相談を受けます。その内、商品化はするのは約100件程度です。実際に相談を頂いても商品化できる件数は3分の1程度です。弊社のチェックのもと、一定の条件をクリアしないとお客様にはご紹介いたしません。
また、債権回収会社と提携して物件を仕入れることもしています。債権回収会社は、ローンが払えなくなって差し押さえた物件を売るので、これらの中には、マーケットに出ていない非公開のリーズナブルな物件が混ざっています。
つまり、当社は(1)システム営業による自社での仕入れで一定数の物件をあげ、(2)サービサー、金融機関から不良債権化した物件を水面下で仕入れてくる、という2つのルートで仕入れを行っています。
――投資用物件の候補となる物件選びの基準はありますか。
初心者の方が投資をしても再現性の高い物件を選ぶようにしています。賃貸需要の高い都心エリアで、物件の築年数は耐震基準が新耐震基準の物件を選びます。これらの基準は提携している金融機関の物件の担保評価が物件価格の100％ローンを出す物件に繋がってきます。弊社が仕入れるのは下記の要件を満たす物件です。
（1）東京23区、横浜、川崎エリア
（2）新耐震基準以上
（3）専有面積18平方メートル以上
（4）バス・トイレ別
（5）駅から徒歩10分以内
（6）総戸数20戸以上
また弊社では、物件の価値を独自でスコアリング(自社点数評価)する作業を進めていて、都内にある約197つの駅と沿線ごとに独自に点数をつけて、募集賃料と成約賃料の差、築年数、駅からの距離、提携ローンが100％使えるもの、などの条件で、オリジナルのスコアリングシートを作っています。そして、その点数が100点満点中70点以上の点数がつけられてかつ安定的に運用できると判断した物件だけを仕入れるようにしています。
ユーザーが選べる不動産投資のセレクトショップ
――直販の｢ワンルームダイレクト｣で実現したいサービスは、どんなものなのでしょうか。
ワンルームダイレクトは、所有者から直接仕入れた物件をダイレクトにお客様に買ってもらいたいと思って始めた事業です。売却される方も中間マージンがない分、高く売却する事ができ、購入される方も仲介手数料を払わず、安価で購入する事ができます。
都心の中古のワンルームは、不動産投資の中でもリスクが低く、再現性の高い投資商品だと思います。投資商品も歴史と共に変革してきました。証券がネットで買えるように変わり、保険商品もセレクト型に変わっていったように不動産投資もユーザーが豊富な物件情報から、予算や投資目的に合わせてセレクトできるような時代がゆくゆく来ると思います。不動産投資がより身近な投資商品となるように、1人でも多くの人に優良な投資物件をご提供していきたいと思っております。
――購入したあとの管理はどうなっているのでしょうか。
購入した後の管理も自社で全て行います。入居者の募集から審査、契約、集金代行、退去、内装まで一気通貫して行います。その管理にかかるコストは月額で1,000円(税別)にしております。通常の賃貸管理を行う手数料は家賃の5%(税別)程度が相場ですから、例えば月額10万円の家賃で5,000円程度になります。そこを一律で月額1,000円にしているので、通常の相場価格よりは割安で管理ができます。
管理手数料が3,000円違うと収支も3,000円変わっていきます。例えば金利が2%で35年ローンを組んだ場合、100万円あたりの返済額が月額3,312円ですから、収支が3,000円改善するという事は物件価格でいう100万円の安くなる事と同等のコストインパクトがあると思っています。できる限り安価で管理する事がお客様への利益還元に繋がると考え、弊社では創業以来一律で定額制で管理を行なっております。安かろう、悪かろうになってはいけませんので、入居率には拘ります。
現在約700件の管理物件がありますが、入居率は約99％です。東京都心で駅近の物件を選んで管理すれば、ほぼ空室に困る事もないですし、月額7万円以下の賃料の物件はなるべく管理しないようにしております。賃料の設定を上げる事で一定の入居者属性にターゲットを縛ることもできます。
管理戸数も今期は約1,200～1,300件まで増やす予定です。管理物件が一定数あると、そこからリノベーションの相談を受けたり、入居者への営業もできたりします。管理を増やしていく事が次のビジネスチャンスにつながっていくのです。
――まだこれからの事業だと思いますが、購入者の声などをうかがえますか。
初めての購入に至るまでは慎重に考えていましたが、実際に購入してみると思ったよりもリスクが低いと理解して頂いて、2戸目、3戸目、と追加で購入する際はトントンと進みました。という声などが多いですね。目的はお客様によって様々ですが、若い世代の30代のお客様は将来の私的年金代わりとして長期保有目的で持っていたい。という方もいらっしゃれば、収入が高く毎年上がっていってしまうという方は不動産を購入する事で節税対策にしたいと目的だったり、将来の相続対策であったり、お客様によって目的は様々です。
不動産投資はリスクをきちんと理解して的確な物件を選べば、安定して運用でき、再現性の高い投資であると思います。不動産投資をやった事がない方からすると、まだ不動産投資は｢怖いもの｣と思われがちですが、そういうイメージを払拭したいと考えておりますし、もっと身近な投資商品と思って頂けるようにしたいと思っております。
セルゲートジャパンの直販サービス｢ワンルームダイレクト｣は、一般の市場に流通していない豊富な物件情報の中から、質の良いものを相対的に低い価格で購入することができます。購入時には、金利の低い提携ローンが使えます。100％ローンが基本なので、手元資金を投じる必要はなし。売主がセルゲートジャパンになるため、仲介手数料が無料になる点も魅力です。また、購入後の管理手数料は月額1,000円と低く抑えられています。
気になった方はまず、ワンルームダイレクトのホームページ、またはアプリをチェックしてみてはいかがでしょうか。
