はじめに
読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。
今回の相談者は、老後の資産にと新築戸建ての購入を検討中の40代ご夫婦。退職金なしでローンを完済できるかというご相談ですが……。FPのたけやきみこ氏がお答えします。
検討中の物件価格は4800万円。住宅ローンの借入額は4200万円、金利1.24％（当初10年は0.99％）、返済期間30年で考えています。月々の返済額は、いまの家賃と同じくらいの負担になるようにと考えていますが、これで大丈夫でしょうか。
また老後資金は、年金と個人年金をあわせておそらく10万円程度。退職金は期待できません。購入しようとしている物件は70歳あたりで築20年を過ぎますが、該当地域の売値相場は現状、安目にみても2500万円であれば売れるのではと見込んでいます。そのため、老後資金が足りなくなったら売却することで生活費の足しになるのではないかと考えています。アドバイスよろしくお願いします。
＜相談者プロフィール＞
・男性、48歳、既婚（妻：45歳、パート）、子どもなし
・職業：会社員
・居住形態：賃貸
・毎月の世帯の手取り金額：55万円
・年間の世帯の手取りボーナス額：なし
・毎月の世帯の支出目安：40万円
【支出の内訳（40万円）】
・住居費：14万円
・食費：5万円
・水道光熱費：1.8万円
・教育費：なし
・保険料：3万円
・通信費：2万円
・車両費：なし
・お小遣い：5万円
・その他：5万円
・不明：4.2万円（おそらく年間の特別費などにまわしている）
【資産状況】
・毎月の貯蓄額：15万円
・ボーナスからの貯蓄額：なし
・現在の貯蓄総額：800万円（個人年金は含まず）
・現在の投資総額：なし
・現在の負債総額：なし
たけや： アラフィフ世代にとっては、老後生活への不安や、定年退職という大きなライフイベントが待ち構えています。会社員の方が今の生活ができているのは給与をもらえているからです。しかし、老後は給与という収入がなくなります。これは実際に経験をしているわけではないため、実はわかっているようでも実感が湧かないでしょうし、想像もできないかもしれません。では、老後生活の資金はどのように準備をしたらいいのでしょうか。
今回は、アラフィフのご夫婦で、老後の生活資金づくりに住居を購入し、機会があれば売却してまとまった資金として活用したいというご相談です。
「元利均等返済」VS「元金均等返済」、どちらが有利？
ご相談の内容は2つ。1つは、老後資金をつくりたいが、その方法として、将来の自宅売却を検討したいということです。2つめは、住宅ローンを組みたいが、返済額を現在の家賃と同等の額にしても返済は可能なのかどうかということです。以下に相談内容を整理し、「元利均等返済」と「元金均等返済」の場合の住宅ローンのシミュレーションを簡易につくりましたので、こちらをもとに検証していきます。購入する自宅の将来における資産価値については考慮していません。
■相談内容
1）老後資金をつくりたい
2）ローンを組み、返済が可能かどうか知りたい
■ライフイベント関係
・定年退職を65歳と仮定
・70歳時に自宅を売却すると仮定
・住宅ローンの完済は30年後の78歳と仮定
■住宅ローンのシミュレーション
【元利均等返済】
借入金額：4200万円
金利：0.99％（11年目～1.24％）
返済期間：30年
毎月の返済額（10年まで）：約13万4000円
毎月の返済額（11年～）：約13万8000円
65歳時のローン残高：約1980万円
70歳時のローン残高：約1250万円
【元金均等返済】
借入金額：4200万円
金利：0.99％
返済期間：30年
月の返済額：約15万円（初回）
月の返済額：約13万1000円（65歳時）
月の返済額：約12万6000円（70歳時）
65歳時のローン残高：約1800万円
70歳時のローン残高：約1100万円
※ＳＡＫＵ株式会社の試算より。試算値は概算値ですので実際の数値とは異なります。
