はじめに
ローンは利用できる、ただし健康状態によることも
なお、60代で住宅ローンを組めるのかについても重要なポイントです。フラット35の申込要件は申し込み時の年齢が満70歳未満です。借入期間については満60歳以上であれば10年以上、上限は「80歳―申込時の年齢」です。
たとえば、60歳の場合は10年以上20年まで利用可能ということになります。ただし、実際の借り入れには審査があるので希望通りに借りることができない可能性もあります。また、健康上に問題がある場合は注意が必要です。通常、住宅ローンには団信と言われる住宅ローン専用の生命保険に、強制あるいは任意で加入することになります。これは、ローン返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済されるため、貸す側と借りる側の両者にとってメリットがある制度です。
ただし、生命保険ですから加入時に審査があり、健康上の問題で加入できないこともあります。60代になれば、健康上の問題を指摘される可能性も高くなるでしょうから、その場合は、緩和型のワイド団信に加入するかあるいは団信無しでの契約を行うことになります。ちなみにフラット35は、団信無しでも借り入れができますが、ほとんどの銀行では借り入れ自体ができないことになるため注意が必要です。
結局いくらの物件なら買ってもいいの？
60歳から65歳まで継続雇用で年収が240万円でローンを利用するケースで考えてみましょう。フラット35では、年収に占める年間合計返済額の割合が年収30%未満という決まりがあります。つまり年収240万円では、年間返済額が72万円（月6万円）以下の必要があります。
たとえば20年ローンを利用する場合、2020年6月の借入金利（最低1.22%）で試算すると、借り入れ可能額は1,277万円です。そのほかには、金融機関によりますが融資手数料が概ね1%前後として約13万円、団信保険料が約47万円、合計で約60万円かかります。80歳まで返済を続けるのは現実的ではないでしょうから、仮に5年後に600万円を繰り上げ返済すると70歳７ヶ月で完済します。
ローンを利用する場合、いくらの物件なら買ってもいいか＝いくらなら返済できるかに尽きると言えます。毎月の返済額とは別に、頭金や繰り上げ返済などまとまった資金はどのくらい用意できるか？で購入できる物件価格の目安をつけることができます。そのためには、退職金、公的・私的年金の受給見込額、その他金融資産、老後にかかる生活費を想定・把握しておくことが重要です。
また、購入後に一定の維持費がかかることも考慮して、無理がある場合には物件価格を低くすることを考える必要も出てくるでしょう。決して簡単に答えが出ることではないかもしれませんが、後悔のない選択をしたいものです。
