「現地を見ずに買う」のは言語道断、不動産投資初心者が見落としがちなこととは？

ターミナル駅の隣が狙い目

――これから不動産投資を始めようと考えている人は、まず「どこに買うか」で迷うと思います。依田さんはどんな点を重視しているのですか。

不動産投資の方法は人によって様々ですが、僕は区分投資ですので、最寄り駅から徒歩５～８分以内で賃貸需要が高い駅の物件を選びます。

ただ、賃貸需要は重要なのですが、青山、表参道、恵比寿などの誰もが憧れるような立地であることは必ずしも意識しません。一等地は地価は高い（資産価値も高い）のですが、その分、投資効率は高くなく、そういった駅から1、2駅ほど離れた駅や、ターミナル駅まで電車１本で行ける駅を狙います。

山手線沿線を例にすると、池袋、新宿、渋谷、品川、東京、上野といったターミナル駅から放射線状に電車が出ていますよね。これから物件を探すのであれば、その図を頭で描きつつ、ターミナルの隣や、簡単に行ける駅を見ていくのが良いと思います。

――ターミナル駅と比べると、１駅離れるだけでも物件の価格差がありますので、手に入れやすい分、これから投資する人のハードルも下がりますね。

そう思います。自宅用ならターミナル駅周辺で探しても良いと思いますが、賃貸では誰もが知るような大きな駅にこだわると、予算の問題でなかなか買えず、いつまでたっても不動産投資をスタートできなくなってしまいます。その点、少し離れた駅は価格的に手が届きやすくなります。

借り手側から見ても、例えば「上野に住みたい」「池袋で借りたい」という人は多いのですが、家賃が高い場合は隣の駅を探したり、不動産屋さんが隣の駅の物件を紹介することが多いのです。そのような需要はある程度見込めますし、「ターミナル駅は繁華街でうるさい」「勤め先と同じ駅は避けたい」と考える人なども結構多いのです。

――最初の物件を買った時からそのような戦略だったのですか。

はい。最初に買った物件は埼京線沿線で、池袋、新宿、渋谷、恵比寿に１本でアクセスできるところが良いと感じました。また、現地を見てみると、近くに都営三田線の駅があり、その路線を使うと大手町や日比谷などビジネスエリアにもつながっています。そのような点を見つつ、あとは物件の規模や駅の乗降客数などを見て選びました。

最初に物件を買った駅

この時に買った物件は購入から12年ほど経っていますが、家賃を下げていません。最近、この物件の駅前は再開発が決まりました。建物は経年劣化しますが、それでも家賃を下げることなく借り手がついています。誰もが知るターミナル駅にこだわらなくても、その近隣で探せば賃貸需要が高い駅はあるものなのです。