はじめに
将来のパターンをいくつか想定しておこう
大きなトラブルさえなければ、ずっと同居をすることも可能ですし、もし心境の変化やご結婚されるなど状況の変化によって、住環境を変える必要が出てきた場合は、高齢である祖母やお母様にそのまま住んでいただき、ご自身が外に出る選択肢を取ることも出来ます。
ただし、ご相談者も懸念しているように、ご自身がそのまま住み、祖母やお母様が将来的に外に出るという場合は、ご高齢のため選択肢も狭まるので注意が必要です。このように、いくつか想定出来るケースを考慮した上で、購入するかの判断をしましょう。
相談者が組めるローンの金額は？
では、購入する場合、ムリなく購入できる妥当な物件価格はどのように考えたら良いでしょうか。まずは、ご年収に対して金融機関が住宅ローンとして貸してくれるであろう金額について考えていきます。
住宅ローンを組む際、年収に対しての返済比率で審査が行われます。一般的には年収に対して、返済比率35％と設定している金融機関が多いです。
年収430万円×35％÷12カ月＝12万5,400円
ご相談者の場合、月々12万5,400円程度の返済金額まで貸してもらえる計算になります。
ここで注意が必要なのは、住宅ローンを組む場合、実際に適用される金利とは別に、ローンの審査をするための「審査金利」というものが金融機関ごとに定められている点です。一般的には、審査金利3.5～4％程度に設定されています。
すなわち、現在の変動金利の「適用金利」は0.4～0.5％程度となっていますが、いくら借りることが出来るかは「審査金利」で査定される為、仮に審査金利4％、35年でローンを組むことを考えると、ご相談者の場合は借入金額2,800万円が、金融機関が貸してくれる上限の目安となります。
なお、フラット35の場合は、この「審査金利」が「適用金利」と同じになるため、借入れ可能な金額が増えます。執筆時点でのフラットの金利1.36％と仮定すると、約4,200万円程度の借入れが可能な計算となります。
借りられる額と返済できる額は別！
ただし、これらはあくまで金融機関からの借入れ可能金額ですので、それぞれ借入れした場合に返済可能かどうかはまた違う問題です。先の2パターンをそれぞれで比較した場合、
●借入金額2,800万円・変動金利0.45％・借入期間35年→返済金額7万2,066円/月
●借入金額4,200万円・固定金利1.36％・借入期間35年→返済金額12万5,736円/月
となります。月々の返済でも約5万円程度も差が出る計算となり、生活設計がまったく異なってくることが見て分かると思います。
