はじめに
人生のうちで一番高額な買い物をいえば、何といってもマイホームでしょう。その住宅取得の後押しをしてくれる国の制度に「住宅ローン減税」があります。住宅ローン減税は、コロナ禍でダメージを受けた経済状況を立て直すための景気刺激策として、延長や拡充される方向で2021年度改正が行われました。新型コロナの影響によって私たちの生活は、在宅時間が増え、時間に縛られない働き方により、求められる住宅のあり方も変化しています。
これから住宅購入を検討している方に向けて、2021年度改正の変更点と注意すべきポイントを中心に解説します。合わせて2022年度改正の動向も見ていきましょう。
2021年度改正の住宅ローン減税はどう変わった？
住宅ローン減税は、一定の要件を満たす住宅を借入金で購入したり、増改築を行ったりした場合に、所得税や住民税から一定額を直接控除できる税額控除の制度です。「住宅ローン控除」と呼ばれることもあります。
住宅ローン減税の主な適用要件
・自ら居住すること
・床面積が50平方メートル以上であること
・既存住宅である場合、耐震性を有していること
・借入金の償還期間（借入期間）が10年以上であること
・合計所得金額が3,000万円以下であること
住宅ローン減税は、ローンを組んで購入すれば、誰であっても、どんな物件でも減税になるのではなく、適用要件が定められています。2021年度改正では、その要件に変更点が2つあります。1つ目は物件の床面積が緩和されたこと、2つ目は住宅ローン減税13年の特例期間が延長されたことです。内容について詳しく見ていきましょう。
床面積の要件の緩和
住宅ローン減税が適用される住宅の床面積は、50平方メートル以上であることが要件になっています。しかし、経済対策として2021年度改正の住宅ローン減税では、従来の50平方メートル以上の要件が緩和されて、床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満である住宅も対象となりました。これにはその他条件があり、新築住宅と事業者売主の既存住宅（中古住宅）であって、控除を受ける人のその年分の合計所得金額が1,000万円以下の場合に限ります。もし1,000万円を超えて3,000万円以下の合計所得金額がある人の場合には、50平方メートル以上の床面積の住宅が減税対象になります。
少し細かくなるのですが、合計所得金額について触れておきましょう。合計所得金額とは、申告分離の譲渡所得も対象となり、純損失や雑損失の繰越控除前の金額のことをいいます。その年に土地を売ったなどの事情がある人は、注意が必要です。
（計算例）
前年以前の損失が1,500万円あり、その年2,000万円事業所得があった場合、差し引き500万円ではなく、住宅ローン減税の要件では合計所得金額が2,000万円と計算されます。
また、土地を収用によって譲渡した場合、5,000万円の特別控除があって譲渡所得はゼロでも、譲渡益の分は合計所得金額に含めます。