はじめに

投資マンションの見直し方3つのコツ

東京都内の投資用ワンルームマンションを4室お持ちで、ある程度清算を考えていらっしゃるとのこと。その見直し方法を見てみましょう。

(1)まずは、4室の実質利回りを計算しましょう。

実質利回りの計算方法は、年間の家賃収入からコスト(管理費+修繕積立金+固定資産税)を差し引いて、購入価格で割ったものです。たとえば、家賃10万円、管理費+修繕積立金2万円/月、固定資産税6万円、購入価格2,000万円の場合、下記のように4.5%です。

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この計算方法で、4室を比較してみましょう。高利回りのマンションのほうが、投資効率が良いことになります。

(2)今後の東京圏のワンルームマンションの動向は?
これまでは、インフレ要因、低金利、東京への人口流入、世界的に東京圏のマンションの安さなどの要因で、ここ数年間、東京圏の中古ワンルームマンションは上昇してきました。しかしコロナ禍で東京への人口流入は止まっています。実際、都内のマンションの中でも、とくに住居系は流動性が悪くなっているので注意が必要です。相談者はローンを組んで購入していらっしゃるので、とくに空室リスクに注意してください。

(3)どのマンションを売却すべきか?4つのチェックポイント。
1.資産価値の高いマンションかどうかをチェック!
古いマンションほど購入価格が安いので、実質利回りは高くなります。しかし管理費も高くなります。反対に、古いマンションなのに管理費が安いと、管理が悪いことが予想されます。今後、高額のリフォーム費用や大規模修繕費用が必要になる可能性があります。その他、資産価値が高いマンションの見分け方として、「駅近など交通の便が良い」、「マンション内でもエレベータに近い」、「オフィスも住居も利用OK」などをチェックしましょう。資産価値は低いけれど、今だと高く売れそうなマンションは、売却をおススメします。

2.現在の賃借人が、キチンと家賃を払ってくれているかをチェック!
キチンと家賃を払ってくれる賃借人のマンションは、売却時にも好条件で引き渡すことができます。

3.管理状態をチェック!
中古マンションは管理がすべてです。1度は必ず現地を見に行って、修繕や清掃などの管理が行き届いているかどうかをチェックしましょう。壁にヒビが入っているようなマンションは、早めに売却することをおススメします。

4.将来自分達が住みたいかどうかをチェック!
自分が住みたいということは、他の人も同様に思っている人気マンションです。立地もマンションの価値も高く、有利な条件で売却も早く決まるでしょう。

最後に

現在は大手金融機関の総合職として勤務され、収入も多く、役職も上がり、会社からも期待されていらっしゃると思います。だからこそ激務すぎて、少し休憩の必要性を感じられていらっしゃるのですね。

しっかりと資産を築いて来られたご相談者様ご夫婦は、しばらく働き方をスローダウンさせても問題ありません。スローダウン期間は、お子様との時間を過ごすご褒美の期間です。今後どのようなキャリアプランの選択肢があるのか、そして、数年後にどのようなキャリアを描いていくのか、じっくり検討されてください。これからの益々のご活躍をお祈りしています。

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