はじめに
「子供が生まれたので、そろそろ家を買いたい」「このまま家賃を払い続けるよりマンション購入を」――。“いざ、マイホームを”と思っても、はじめての物件選びは多くの人にとってわからないことだらけ。
住みたい家を見つけたとしても、本当に長く住むことができるのか？ 今が買い時なのか？ 資産価値が大きく下落してしまわないか？ 本来は幸せなはずの新居購入が、「不安な気持ちでいっぱいになった」という声も。
そんな住宅選びの不安解消に役立つ画期的なサービスが登場したとの噂を聞き、『マンションレビュー』を運営するグルーヴ・アールを訪ねました。
同社が今年6月から提供をはじめたのはマンションの「適正価格」がひと目で診断できるコンテンツ。代表取締役社長・川島直也さんと専務取締役・仲根臣之介さんに、プロの目から見た“後悔しない”住まい選びのコツを教えてもらいました。
物件の「適正価格」が一目瞭然
――「マンションレビュー」を見ると、なにがわかるのでしょうか？
仲根： たとえば、気になる物件があれば、マンションレビューで検索してみてください。現在の「適正価格」を簡単に調べることができます。
物件の価格がこの適正価格の範囲内であれば相場と見合っていて、はみ出していれば高い、あるいは安いと判断できるわけです。
「適正価格診断」の一例。「専有面積」「バルコニー面積」「階数」「方位」など条件に合わせて、推定相場と価格帯別判定がすぐに表示される
※「適正価格診断」の一例はこちら。
――この適正価格はどのように算出しているんですか？
川島： 2009年の創業以来、マンション販売価格情報を収集し続けてビッグデータ化し、これを基に人工知能が適正価格を算出しています。
単に平均を出しているわけではなく、同一物件が複数社から販売されていたケースなどの重複情報を削除したり、相場とかけ離れた価格で販売されている異常値を排除したり、直近の市況動向を反映したりすることで、最も確からしい数値を算出するアルゴリズムを入れ、適正な相場を求められるように調整しています。
仲根： マンションといっても、階数や広さ、間取り、向きなどによって価格がまったく違いますよね。
マンションレビューでは、そのマンションが大体いくらくらいかというざっくりとした数値ではなく、専有面積やバルコニーの面積、階数や方位、リフォーム履歴などを指定し、調べたい部屋を特定して適正価格を調査することができます。
1坪あたりの単価（通称：坪単価）でも適正価格を算出しているので、広さが異なる物件との比較も簡単に行うことができます。
適正価格診断を使って値引き交渉も!?
――実際に新居探しをする際には、どういった使い方がおすすめですか？
川島： 大手の不動産情報サイトや、不動産会社さんのサイトやチラシと、併用していただくのがベストだと思っています。そこで見つけた気になるマンション名をマンションレビューにて検索していただくと、マンションの基本情報に加え、マンションレビューが算出した適正価格など、さまざまな独自コンテンツが表示されます。
まずはこの適正価格と、実際の販売価格を比べていただき、自分が買おうとしている物件が割高か割安かを把握していただくといいですね。
仲根： ただし、サイトで表示された適正価格以下で買わなければ“損”というわけではありません。特別なリフォームがされていたり、とりわけ眺望がよかったり、購入希望者が複数いる人気物件などは、多少割高でもそれだけの価値があると考える人も多いでしょう。買う方がその適正価格と販売価格の価格差を納得して買えれば、それでいいと思うんです。
川島： 不動産業界にいる知人からは、マンションレビューの適正価格を根拠に値引き交渉を仕掛けてきたというお客さまもいると聞きます（笑）。実際に成功した方もいるようです。
仲根： 適正価格算出のもとになっている過去の販売価格データも、サイト上に最大過去8年分を公開しているので、こちらもぜひ活用してみてください。
たとえば、同じエリアの他の物件は値下がりしているのに、買おうとしている中古マンションの価格はほとんど変わっていないのであれば、値下がりしにくい優良物件である、という判断もできます。
「マンション偏差値」で総合力をチェック
川島： また、マンションの資産価値を示すオリジナル指標「マンション偏差値」も、ユーザーからの注目度が高い情報です。最寄り駅からの距離や築年数など不動産の査定に使われる諸条件を分析し、ほかの物件とも相対的に比較したうえで算出しています。
この偏差値が高いほど資産価値が高く、価格も下がりにくい物件だといえます。
仲根： 近隣の類似物件も一覧でレコメンド表示されるので、周辺の物件と比較することも可能です。気になっていた物件よりも、条件に合ったマンションが見つかるかもしれません。
――中古マンションであれば、実際に住んでいる方の満足度や管理状態も気になります。
川島： その場合は、「口コミ」情報が役立ちます。居住者の生の声が70万件以上集まっています。総合レビューからメリット・デメリット、最寄り駅の充実度、周辺環境、居住者の雰囲気など項目ごとにコメントをいただいています。
仲根： 加えて、よく見られているのはランキングコンテンツですね。エリア、あるいは駅ごとの偏差値、新築時からの価格の変動率を示す騰落率、サイトのアクセス数、口コミの書き込み数などをランキング形式で表示できます。
今、最も注目度が高いのは偏差値ランキングですが、新築時より高く買うことに抵抗がある方も多いようで騰落率ランキングもアクセスが多いですね。
分譲マンションランキング。ここでは全国の偏差値1位の物件を表示した。ほかに騰落率、アクセス、書き込み数のランキングを用意
※分譲マンションランキングはこちらから。
川島： ランキング機能については、今後より充実を図る予定です。たとえば、価格と偏差値を掛け合わせて、価格が安いのに偏差値が高い物件をランキング表示できれば、お買い得なマンションが一目でわかりますよね。
ユーザーの方にとって、より使いやすく役立つサイトにできるよう、コンテンツや機能は随時見直しをしています。
現在の住まいの資産価値は？
――お話を聞いていると、これから新居購入を考える方だけでなく、すでにマンションを持っている方や、賃貸として借りたい方にも便利そうですね。
仲根： はい、お手持ちのマンションを売りたいと思っている方は、不動産会社に査定を頼まなくても、その場ですぐに適正価格を知ることができます。賃料相場もわかるので、貸し出す場合の家賃収入の目処もつきやすいでしょう。もちろん借りる方にとっても家賃の推移情報は役立ちます。
川島： 現在、特にマンションを売る予定はないという方にも、ぜひ一度、自分が所有している物件を調べてみてほしいですね。
多くの方にとって住宅は最も高額な資産にも関わらず、現時点での価値を把握している方は少ないですよね。住んでいるとあまり意識しないかもしれませんが、住まいも資産の一部として価値を把握し、活用するという視点はこれから必要になると思います。
――こんなにたくさんの情報が無料で見られるのはうれしいですが、たとえば広告料を払っているマンションの偏差値が高く表示される……なんてことはありませんか？
川島： サイト立ち上げのコンセプトが、マンションの価値を“中立的な立場”から適正に判断できる情報を届けることですので、それは絶対にありえません。
適正価格やマンション偏差値、ランキングなどのコンテンツに意図的な操作は一切なく、客観性を保つことを常に意識していますので、安心してご利用いただければと思います。
将来的には、戸建てや土地も同様に適正価格を算出、確認できるようにサービスを拡大していきたいと思っています。
マイホームは人生のなかで最も高額な買い物のひとつ。楽しいはずの新居選びで不信感を抱いたり、後悔したりすることになっては残念です。「マンションレビュー」を活用すれば、気になる物件の適正価格や、過去の販売価格の履歴、居住者の口コミまでチェックできるので、物件選びの心強い味方となるでしょう。
利用には会員登録が必要ですが、初回登録時に個人名や住所の入力は不要。ほぼすべてのコンテンツを無料で利用できます（新築時価格については有料）。便利なサービスをフル活用し、納得性の高いマンション購入を実現したいものですね。
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※本記事は株式会社グルーヴ・アールのスポンサードコンテンツです。
