住宅ローンを完済した50代夫婦「築浅のうちに売却して住み替えたほうがお得？」

50代共働き夫婦で、中学生の子どもが1人います。新築で購入したマンションのローンを10年目で完済したので、老後に向けて家計を見直したいです。

現在の住環境には満足しており、不都合がない限りは住み続け、夫の定年後を目途に売却し、売却額と貯金の一部を合わせて 介護付マンションへ移ろうと話し合っています。その頃に働き盛りとなる子どもを煩わせることなく私たち夫婦は老い支度を自力でしたいという計画です。年金は、最新のねんきん定期便によると、 夫婦合わせて年額約300万です。

同じような状況の同世代の友人の多くが、マンション大規模修繕前のタイミングで売却し、居住エリアを変えず売却額と同じくらいの価格で新築や築浅マンションへ住み替えをしています。理由は、修繕積立金が徐々に上がることや、約10年ごとに室内設備等のメンテナス・交換で100万円単位の出費になるため、いっそのこと新しく綺麗なマンションに住み替えるのがベターとのこと。

これが賢明なマネープランなのかは私には見当が付かないのですが、マンションの資産価値という点では、ある程度の築年数で売却して買い替えを視野に入れておくのが正解なのでしょうか。周辺中古物件は築15年程度では大きな値崩れなく、売出し後は短期間で売買が成立しているようです。

今から20年後の現住居（＝築30年）を安価で売却するよりは、買い替えを経て築浅の物件を売却する方が、売却額が高く老後資金の助けになるのだろうとは思います。が、買い替え・住み替えに伴う労力や仲介手数料などを加味すると、我が家の家計としては適切かと考えてしまいます。子どもの通学のこともあり、現居住地から10キロ以上離れるのは難しいです。

夫婦ともに実家（戸建て・ローンや負債無）があります。夫の実家は、両親の他界後に売却することが決まっています。私の実家には介護のため頻繁に行き来しており、メンテナンスしながら住み続けられる状態です。物価が安く、気候の良い所で、子どもの独立後に移住する選択肢も一応残してはいます。自家用車必須の環境や想定できてない出費と労力を勘案すると移住のハードルは高く、最終的には売却することになると考えています。

以上を踏まえ、現住のマンションを含めた資産の管理や、安定した貯蓄のため今後やるべき事や気をつける出費などについてアドバイスを頂きたいです。

よろしくお願い致します。

【相談者プロフィール】
・女性、50歳、フリーランス
・夫（50歳、会社員）、子ども（14歳）
・同居家族について：
・夫／会社員、60歳までは現在の収入のままで、それ以降65歳定年まで7割程度に。退職金は約2,500万。
・妻（私）／今春からフリーランスで不定期の仕事をしています。収入は一定しないので、妻の収入は家計には充てず、全額貯金（入力した毎月の貯蓄額には含めていません）。
・子ども／公立中学に通う、大学進学を希望しており、高校から私立を選ぶかは未定。
・住居の形態：持ち家（マンション・東京）
・毎月の世帯の手取り金額：50万円
・年間の世帯の手取りボーナス額：150万円
・毎月の世帯の支出の目安：33万円

【毎月の支出の内訳】
・住居費：7万円（マンション管理費、修繕積立金、火災保険料、資産税などを月割りした額です。5年ごとに修繕積立金は5,000円～1万円ほど上がる予定です）
・食費：9万円
・水道光熱費：3万円
・教育費：2万円
・保険料：3万円
・通信費：1万円
・お小遣い：6万円
・その他：1万円

【資産状況】
・毎月の貯蓄額：17万円
・現在の貯金総額（投資分は含まない）：6,000万円
・現在の投資総額：2,000万円
・現在の負債総額：0円
・ボーナスからの年間貯蓄額：150万円