はじめに
現在、国内の住宅価格はバブル期にならぶ高値圏で推移しています。超低金利政策から住宅ローンが組みやすいことや、コロナ禍で住宅需要が増えたこと、さらにはウッドショックと言われる木材の不足や、輸出入の輸送の非効率化などによる複合的な要因によるものと言われています。
一方、2022年2月には、10年固定型の基準金利は2016年以来の水準まであがりました。世界的に物価高騰や金利上昇傾向にある中で、これから住宅購入を検討する場合にはどのようなポイントを押さえていくべきかを考えます。
※記事中に住宅ローン金利は2022年2月末日時点、各行のHP等で確認出来る公表値を掲載しています。
上がっている住宅価格
2021年10月に不動産価格やデータベース情報を発信している東京カンテイが発表した2020年の新築マンション「年収倍率（物件平均価格が平均年収の何倍か）」は、70平方メートル換算のマンションで全国平均8.41倍、東京都では13.4倍と極めて高い水準になりました。
一般的に住宅ローンを組む際の年収倍率の目安は「5倍程度」と言われているので、東京はその倍以上の水準です。この金額でも住宅が売れる背景には、夫婦共働きによるペアローンでの購入や、低金利政策が続き住宅ローンが借りやすいことが挙げられます。
住宅ローン金利にも変化の兆し
一方で住宅ローン金利にも変化が見え始めました。2022年2月、メガバンク3行はそろって10年固定型の基準金利を引き上げました。三菱UFJ銀行は3.49％（0.1％上昇）、三井住友銀行3.5％（0.1％上昇）、みずほ銀行2.8％（0.05％上昇）となり、2015年〜2016年水準まで上がっていることになります。
実際に顧客に貸し出す金利は優遇金利分を割引いた実質金利のため、今回引き上げられた基準金利より安いものになります。例えば、三菱UFJ銀行は3.49％から優遇幅として最大2.65％を引いた0.84％です。とはいえ、一般的に短期プライムレートに連動する変動金利よりも先に、10年長期国債の金利に連動する10年固定金利が上がると言われており、いずれ変動金利にも影響が出てくる可能性があります。
変動金利はどうやって決まる？
その変動金利は、今のところ過去最低ラインをキープしています。
2022年の最安金利をみると、
・みずほ銀行ネット住宅ローン0.375％
・PayPay銀行 0.380％
・auじぶん銀行 0.389％
・SBIマネープラザ 0.39％
と0.3％台後半が中心です。
※auじぶん銀行は0.289％のキャンペーンも行っていますがauモバイルの利用など付帯条件が厳しくなっています。
変動金利は毎月変動するわけではなく、半年に一回金利が見直されます。一般的に変動金利は「短期プライムレート」という銀行が業績好調な得意先企業向けに最優遇で貸し出す短期金利に連動しています。この短期プライムレートは各行が独自に決めるものですが、これまでは大半の銀行が日銀の政策金利に連動させていたため、何年も変化がありませんでした。しかし、このような金利変動局面では、銀行独自の判断で急上昇させることも可能なため、注意が必要です。
世界の金利に目をむけると、コロナ禍で多量にお金を剃った各国ではインフレ傾向となり、金利も上昇しはじめています。お金は金利の低い国から高い国へと流れる傾向にあるので、このまま円安がすすむと、輸入品の値段があがります。さらに国際紛争などでエネルギー（石油、天然ガス等）価格が上がれば、加工や輸送の費用があがり日本国内でもインフレが加速していく可能性もあります。
住宅ローン金利が上がると住宅購入を控える人が増えるため、需給の関係から平均住宅価格は下がる傾向にあります。また、変動金利で借りた場合に、金利が上昇すると毎月の返済金額が増え、住宅価格が市場全体で低下していた場合、売却価格が住宅ローンの残債を下回る可能性もあります。