はじめに

変動金利の5年ルールと1.25倍ルール

では、変動金利で住宅ローンを借り、金利が上昇し変動金利が半年ごとに上がった場合はどうになるのでしょうか。住宅ローン金利が変更された場合、すぐさま毎月の返済額が増えるわけではありません。月々の返済額は変わらず、その内訳が変わるのです。

住宅ローンの返済は、借り入れ金額の元金返済と、利息分の返済が合わさった金額です。住宅ローンの変動金利が上昇すると、利息の返済額が大きくなり元金の返済が少なくなります。

返済額自体が変わるのは、通常5年に1回です。また、返済額の増加も1.25倍を上限と決められていることが一般的です。とはいえ、それ以上に金利が増えれば、最終的に住宅ローンの返済期間を過ぎても残債が残ってしまう場合があるので注意が必要です。
この5年ルールや1.25倍ルールを明記していない金融機関もあるので、住宅ローンを借りる前に確認をした方が良いでしょう。

変動金利か固定金利か

変動金利は借り手が今後の金利上昇リスクを負い、固定金利は貸し手である金融機関が住宅ローンの金利上昇リスクを負います。貸し手である金融機関は、将来の金利上昇リスクを加味しながら住宅ローンの金利や手数料を決めているので、基本的には損をしないラインを設定しています。固定金利は、結果的に変動金利より高くつくことが多いでしょう。

金利上昇幅が5年で0.5%ずつ伸びて、20年後に2.5%に上昇するようなケースであれば、固定金利で借りていた方が返済金額は小さくなります。ただしこの場合も、固定金利で借りた毎月返済額と、変動金利で借りた毎月の返済額の差を貯めておき、5年に一回繰り上げ返済すれば変動金利で借りた方が総支払額を少なくできます。変動金利で借りる場合は、固定金利で借りた場合の返済額との差分を貯蓄にまわして、金利上昇リスクに備えると良いでしょう。また、固定金利がいけない訳ではありません。変動金利で借りた結果、返済額の変動が不安で、将来悩むことが精神衛生的によくない場合は固定金利で借りるのも手だと思います。

ただ、10年固定金利は注意が必要です。10年固定金利は、35年固定金利に比べて金利が低く、10年間金利が変動しないので安心感もあります。ただし10年間が過ぎたあとは、変動金利を選択するか固定金利を借りるかを選べますが、優遇金利が著しく少なくなります。

例えば、三菱UFJ銀行の10年固定金利の場合、3.49%の店頭表示金利から、初回の借入時は金利優遇で-2.650%ひかれるので実質金利は0.84%ですが、10年後からの優遇幅が小さくなり-1.5%しか引かれません。つまり、10年後にまた10年固定金利を借りた場合、仮に店頭表示金利が変わらなかったとしても固定金利は1.99%で、変動金利は0.975%と、非常に高くなってしまいます。10年固定金利を選ぶ場合は上記のことを理解した上で、10年で返済を終えられるが金利変動の影響は受けたくないという方向けのローンと言えます。

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