はじめに
不動産投資塾「堀塾」の代表で、弁護士の堀鉄平氏に不動産投資について、前編では不動産投資を始めたきっかけや魅力、失敗談などを語っていただきました。後編では、実際にどのように不動産投資を始めればいいのか、資産100億円以上を達成した堀氏のマインドやスタンスについてお聞きします。
【前編】はこちら：資産100億円以上はいかにして達成したか。不動産投資家・堀鉄平が語る、株式投資との決定的な違い
堀鉄平（ほり・てっぺい）
日本の弁護士（第一東京弁護士会所属）。総合格闘家（2018年7月引退）。HORIJUKU株式会社代表取締役。
2014年頃より不動産に投資を始める。投資手法は、都心部の土地を購入して、自らRCのレジデンスを建築するというものであり、六本木、赤坂、南青山など都心の超一等地に新築RCを複数保有。投資総額100億円。売却益は30億円以上などの成功を収める。「堀塾 - 一人デベロッパー養成の不動産投資塾」「YouTube 堀塾ちゃんねる」「Twitter」「不動産投資DOJO-弁護士など専門家に無料相談可能」「GOHOBI -堀鉄平が厳選した高級ホテル＆レストラン紹介サイト」
不動産投資初心者がやってはいけないこと
──堀さんの場合は、自身で土地を購入して建物を建てて売るデベロッパータイプの不動産投資をされていますが、そうじゃない不動産投資初心者が気をつけるべきことはありますか？
究極のことをいうと、一般的に不動産投資向けに出回っている物件を買うのはやめたほうがいいですね。土地と建物、そして銀行融資までがセットになっているパッケージ商品は多くの場合、儲かりません。儲かるのは業者だけです。
でも、いきなり土地を買って建物を建てるのはハードルが高いと思います。建物を建てるまでしなくても、少なくとも中古の物件で割安感のあるものを選んだほうがいいです。
──割安感がある物件とは具体的にはどんな物件でしょうか。
賃借人がなかなか決まらない、いわゆる客付けに苦戦している物件ですね。修繕費をかけてこなかったため、ボロが出てきてなかなか借り手がつかない物件などを買って、頑張って自分で修繕するか、業者に格安で修繕をお願いする。直すのは壁紙などの賃料に直結する部分だけを最低限にして、賃料を上げて貸し出す。そうすれば利益が出やすくなります。とにかく、新築の物件やリフォーム済みの物件、すでに満室になっている物件はダメですね。
──初めての不動産投資だとそういうものを選びがちだと思います。
その考えが一番ダメですね。新築物件などを購入してしまっては、サラリーマンが不動産投資のために銀行から融資できる額は、すぐに上限に達してしまいます。その大事な融資枠でパッケージ商品を買ってしまったら、本当に儲けるための投資ができなくなります。購入して失敗したなと思って売ろうとしても、2割、3割は安くなることが多いです。それだと、原資がなくなるので、そこで投資は終わってしまいますよね。
ただし、タイミングがよければパッケージ商品でも儲かることはあります。
──タイミングというのは？
パッケージ商品が安いときですね。安いときに買っておけば高く売れますから。何事もタイミングは重要です。ただ、今（2022年5月現在）はそういう時期ではありません。吟味していかなければ損してしまいます。