はじめに
不動産投資は誰でもできる？
不動産投資は誰でもできるのでしょうか？ よく専門家でないとできないとか、地主や資産家でしかできないというイメージが持たれがちですが、これは間違っています。
2000年よりも前は地主や資産家が不動産投資を行うことが一般的でしたが、最近ではサラリーマン出身の不動産投資家がとても多く増えています。
また、全然不動産にかかわったことがないという人がほとんどです。特に専門的な勉強や資格も必要ありません。私も不動産に関係ある仕事をしていなかったのですが、本を読んで独学で不動産投資をスタートしました。周りの不動産投資家もサラリーマン出身で、全く違うジャンルから不動産投資家になっている人が多いです。
一方で不動産投資は、広い知識が必要です。広く浅くといったイメージですね。不動産の知識、法律の知識、リフォームの知識、税金の知識、銀行融資の知識、空室対策の知識などです。全部完璧に理解しないといけないわけではないのでご安心ください。それぞれに専門家がいるので、専門家と会話して話の内容が理解でき、経営者として対応を判断できれば問題ないです。
これから不動産投資を始めたいと思われている方は、しっかり勉強し、行動し続ければチャンスがあると考えています。
不動産投資の種類
不動産投資にはいくつか種類があります。どの不動産投資を行うか、非常に迷うところでもあります。代表的なものを4つ紹介します。
（1）区分マンション投資
マンションの1室を買って貸し出す方式です。1室を買うので、比較的買いやすくサラリーマンでも融資が付きやすく始めやすい特徴があります。都心部ではかなり値上がりしているので、過去に買った方は含み益になっている方も多いのではないでしょうか？
しかし、専業の不動産投資家はあまり区分マンション投資を積極的に行っていません。理由としては、以下の2つがあります。
・区分マンションは価格が高く利回りが低い(誰でも買えるので安い物件が出てきにくい)
・銀行の担保評価が低いので買い進めることが難しい
手軽に始めやすいのですが、何10室も買い進めて不動産の家賃収入でFIREしたいという方には向いていません。区分マンションだけを買い進めてFIREしている不動産投資家は、ごく少数です。
（2）戸建て投資
戸建てを買って貸し出す方法で、近年とても人気になっています。戸建ては絶対数が少ないので、入居者を見つけやすい特徴があります。土地の評価もあるので、銀行評価も区分マンションよりは高くなる傾向にあります。実需での需要も旺盛なので、売却もしやすく初心者にはお勧めです。
デメリットとしては、1棟物に比べて1軒ずつしか増えないので拡大スピードが遅いということや、区分マンションと違って雨漏りの対応や外壁塗装なども自分で行う必要があります。
（3）1棟物投資
アパート1棟やマンション1棟に投資する方法です。こちらは不動産投資の王道で、多くの不動産投資家が1棟物を買い進めています。区分マンションに比べて利回りも高い、つまり収益性が高いので、銀行融資を受けて買ったとしても毎月手元にお金が残りやすい傾向にあり、銀行の担保評価も区分マンションより高いので、銀行融資を受け続けて買い進めることも可能です。また、1棟買うことで一気に10室以上増やす事も可能で、規模の拡大も早いです。
デメリットとしては、1棟物の不動産は金額が大きいので、失敗した時の損失が大きくなります。そのため、初心者の方が何もわからない状態で行うのはお勧めしません。
（4）新築不動産投資
自分で新築のアパートやマンションを建てるという手法です。土地を探してきて、設計会社に建築プランを作っていただき、建築会社に建築してもらいます。自分で建築するため、デベロッパーの利益が載っていない原価で不動産を作ることが出来るメリットがあり、最近は人気になっています。
一方で、自分で建築するため、建築会社の倒産のリスクや、建築費の上昇、建築の遅れなどのリスクを自分で負う必要があります。
その他にも、構造(木造、鉄骨、RC)や、再生系やテナントなど、細分化するといろいろな手法があります。いろんな不動産投資がありますが、私は区分マンション以外は全て行っています。どんな物件を買ってきたのかなど、今後のコラムで紹介できればと思います！
