不動産投資で物件の買い時はいつなのか−−投資家が考えるべき購入判断するためのポイントとは？

はじめに

銀行が融資しまくる時代も買いにくい

一方で、銀行がたくさん融資をする時代も不動産は買いにくいです。理由としては、銀行が融資を出すので不動産の価格が上がるからです。

銀行が融資を出すので不動産を買いやすいのですが、みんなが同じ状況なので需要が高まる＝価格競争が生まれ、不動産の価格が上がって買いにくくなるのです。

「昔に比べると価格が上がって、収益性も下がってきているから買いにくいな……」

そう思っていたら、どんどん上がって、振り返ると買っておけばよかった、といったパターンです。まさに2015年くらいからは、ずっとそんな状況が続いてきました。2018年にカボチャの馬車問題が起こり、不動産の価格が下がるかと思いましたが下がらず、2020年にコロナショックで価格が下がるかと思いましたが融資が出まくって逆に上がったり、予想は本当に難しいです。

これも結果論ですが、リーマンショック以降は不動産の価格は上がり続けていて、買っていれば儲かった可能性が高いです。

不動産投資物件はいつの時代も買いにくい

いろいろな不動産投資家の先輩方とお話させていただく機会があるのですが、20年以上不動産投資をされている方とお話しても、「いつの時代も不動産は買いにくい」とおっしゃっていました。

未来は予想できないので、儲かる物件を買うべき

価格が高い時も安い時も不動産は買いにくいです。また、不動産投資物件の価格が上がるのか下がるのかは予想が困難なので、未来を見越して買うのは不可能です。

それでは、どうするべきなのかというと、いつが買い時というのではなく、「儲かる確率が高い物件を確実に買う」というのが大切です。不動産投資は投資ではなく事業である、と何度も説明させていただきました。買った物件が満室になって、銀行からの借金を返済でき、そして修繕費や経費などを考慮しても利益を出せる物件を買うべきなのです。

私は年に1棟くらいのペースで買い進めていますが、買い時だから買っているのではありません。確実に儲かると思う相場より安い物件を買っているのです！　年1棟のペースで買うことで、ドルコスト平均法のように時間分散になり、リスクヘッジもすることができます。

もっと買うこともできますが、私はかなり厳選して買っている戦略なので、他の方よりも買うペースがかなりゆっくりです。振り返ると、もっと買っておけばよかったと思いますが、あくまで価格が上がっているからという結果論なのです。