はじめに
日本では、不動産は自由売買が原則とされています。つまり、「売り手」と「買い手」が話し合って、不動産の売買金額や取引条件さえ固まれば、たとえ家族や隣人といった第三者が「その売買はやめた方がいい！」「その売買は許さない！」といった反対意見があったとしても、その売買は成立して、買い手の名義に所有者を変更することができます。
しかし、その中で唯一、売り手と買い手の間では売買が成立しているのに、その売買は「許さない」として手続き途中で却下されるケースがあります。その不動産とは、田んぼは畑などの「農地」です。ちなみに、この場合、「交渉次第でなんとかなる」といった甘いものではなく、それを覆すことも難しい、厳しいものなのです。
意外と知られていない、「自由売買を許さない」特殊なケース。そして、これは思いのほか身近な不動産であり、農地の売却処分に困っている不動産所有者がたくさんいます。
今回は、なぜこのような不思議なルールがあるのか、そして、もしも自分がこれに該当して売却処分に苦しむことになってしまったとき、その対策はあるのかを見ていきたいと思います。
農地は、農地法に守られている。
先に結論からいいますと、田畑などの農地は、農地法という法律に守られています。農地法は、農業振興や食料自給率の維持・向上など、国内の農業を支える必要性から定められています。専門的な分析は割愛しますが、国内生産の農作物を守るために、さまざまな優遇や規制が定められているのです。
そして、この中に「農業委員会の許可がなければ、農地を勝手に売買できない」という規定があります。農地が、農家でない人の手に渡り、どんどん住宅地や商業地にされてしまっては、農作物の生産量が下がってしまう可能性があるため、原則として、地元の現役農家が買うか借りる場合でないと、その取引が認められないことになっているのです。
相続した農地の処分は大変
農地法の制限によって、買い手が非常に限られてしまうため、農地の売買は困難を極めることになります。地方過疎化や後継者不足などにより、農家自体が減少しています。実際に、地元の現役農家に「この農地を買い受けてくれないか」と打診しても、「ウチもそろそろ農業を辞めようと思っていて、タダでも農地は要らない」といわれてしまったケースも多く耳にするほどです。
こうなると、いよいよ要らない農地を使ってくれる人は皆無となり、所有者にとっては「未来永劫、一生手放せない負動産」と化してしまいます。特に、自分は農家でもないのに、相続によって親から農地を引き継いでしまった場合には、為す術なく、毎年固定資産税を支払い続けるだけ…といった、金銭的にも精神的にも望ましくない状況に直面しなければならないのです。