はじめに
デメリット1：ローン利用が難しい
築古戸建のデメリットの1つは、ローン利用が難しいことです。鉄筋コンクリート造であることの多いマンションに比べ、築古戸建は木造であることが大半で、これは、金融機関が見る”耐用年数”に大きく影響します。この耐用年数の判断は、金融機関毎に異なる場合がありますが、国税庁が定める法定耐用年数は鉄筋コンクリート造で47年、木造は22年とされており、各金融機関もこれに近い年数を目安にしていることが一般的です。
つまり、築古戸建の場合、金融機関からは「耐用年数を超えてしまっている資産」と見られ、投資用ローンの審査が通らない可能性が高くなります。そうなると、すべて自己資金で検討せざるを得なくなり、その後のメンテンナンス費用も考慮すると、相応の貯金がないと、築古戸建の投資はややハードルが上がることになります。
デメリット2：不具合箇所が不透明
"マンションの場合は、管理会社などが定期的に不具合点検を実施していることが多いほか、定期的な総会で補修履歴を記録しているなど、「どこに不具合があるか／あったか」を可視化しやすい環境が比較的整っています。
一方で、戸建の場合はそのような点検をきちんと実施しているオーナーは少なく、どこに不具合があるかが分からない傾向にあります。細かい点でいえば、給湯器やエアコンは更新時期に近づいているか否か、屋根が劣化して雨漏りが生じているか否かなども、「15年くらい前に交換した気がする」「実態はよく分からない」といった情報しか得られないことも珍しくありません。
言わずもがな、そういった情報を正確に持っているオーナーの物件は、ある程度信頼に足りる物件ということもできますし、そうでない場合も、なるべく物件見学時に設備の不具合が無いかをこまめに確認し、今後どのような不具合が起こり得るか、予想しておくことが重要です。
いかがでしたか？
メリット、デメリットともに、見れば見るほど判断に迷うという感想を持った方も少なくないかもしれません。ただし、築浅な不動産であっても、不動産である以上、これらのリスクは年々高まっていくという意味では、”築古”という課題に直面しているともいえます。そのため、最初から築古物件を割安に購入することで、高利回りを実現できるチャンスは高まるといえます。
嗜好に合わせて、「戸建投資するか、マンション投資するか」を比較検討するきっかけにしていただけたら嬉しいです。
