はじめに
小規模宅地の特例は自宅にも
小規模宅地の特例は、自宅である戸建て住宅にも利用することはできます。
自宅の場合であれば、土地の相続税評価額を最大で80％引き下げることができますので、5,000万円の土地は1,000万円の評価となり、これに自宅建物の評価額などを加算しても、相続税がかからない場合が多いのではないでしょうか。
ただし、ひとつ落とし穴があります。住宅取得資金の贈与などを行われ、ご子息がすでにご自宅を所有されている場合は、「小規模宅地の特例」は適用できません。
このような場合でも、賃貸住宅用の土地であれば小規模宅地の特例を受けることができ、土地の相続税評価額を最大50％引き下げることが可能となります。さらに、銀行から融資を受けて賃貸住宅を建設する場合などは、融資残高を相続財産から差し引くことができます。
銀行融資で相続財産を減らすとともに、特例を利用して相続税評価額そのものを圧縮し、さらには家賃収入で不労所得を得ることができるとなれば、ワンルームマンション建設はとても魅力的です。
ワンルームマンション経営のリスク
さて、ここまでメリットばかり述べてきましたが、最後にデメリットについても触れたいと思います。
ワンルームマンション経営につきものなのが、空室リスクです。空室が何ヵ月にも及ぶ場合には、土地の相続税評価額を計算する際の「賃貸割合」に影響が生じます。
上述の例では、5,000万円の土地の相続税評価額が賃貸住宅を建てることで2,050万円まで下がりましたが、仮に10部屋（各室の面積同じ）のマンションのうち2部屋が長期に渡り空室の場合、賃貸割合が80％と判断されると、土地の相続税評価額は2,712万円（注3）となるのです。相続財産や相続人の数によっては、この662万円の評価額の差で相続税が発生してしまう可能性もあります。
注3：5,000万円×（1－60％×30％×80％）＝4,280万円
4,280万円×80％×50％＋5,000万円×20％＝2,712万円
いわゆる一括借り上げ制度を利用すれば空室リスクもこわくないかも知れませんが、空室が増えた場合には賃料改定が行われるでしょう。近年問題にもなっていますが、賃料改定が行われて一括借り上げの家賃も見直されると、将来の融資返済資金に影響がでる場合もあります。
老朽化した戸建て住宅にかかる維持管理費用を考えれば、将来の相続を見据え、銀行から融資を受けてでもワンルームマンションを建設し、子供に不労所得を残してやりたい、そんな親心もあるかもしれません。
空室リスクが低い人気エリアであれば、自宅の土地を不動産投資にまわすという選択肢も検討の余地がありそうです。
