それでも老後の収入源に｢不動産投資｣をオススメする理由

はじめに

老後の安定収入源として、不動産からの不労所得を検討している人は少なくありません。ですが、巷間にあふれる不動産投資の情報は何が正しく、何が間違っているのか、土地勘のない人には判別がつきづらいのが現状です。

不安要素はこれだけではありません。2020年の東京オリンピックが終わると、東京の不動産価格は下落するという見方が数多くあります。今のタイミングで東京の不動産を購入するのは、ベストな選択なのでしょうか。

失敗しない不動産投資のコツとは何なのか。社名の通り、“信頼”をモットーとする不動産投資会社「トラスト」の名鏡龍之介社長に、資産運用における不動産投資の優位性を聞きました。

｢投資するなら都心10区｣の理由

――保有すべき不動産はどのように見分ければいいですか。

われわれの不動産投資はいかに安定した資産を持ってもらうかに特化しています。日本全国で比較したときに、やはり東京23区の不動産の価値が安定しているので、ここに限定しています。また、どうしても新築は価格が高いので、中古物件をオススメしています。

さらに「貸す」ということを考えると、長期の投資ですので、木造建築物ではなくコンクリート造。すると、おのずとマンションになってくる。このマンションの中でも、借りる人が増える層を考えると、単身者や2人世帯になってきます。ですので、ワンルーム、もしくはコンパクトな中古マンションを23区内で持つことを勧めています。

不動産の場合、資産の価値が下がらなければ失敗はしにくいんです。当社では、人口の増減や中古不動産の流通量、企業数、昼間人口と夜間人口の差などを基準にポイント制にして23区を分類し、5つの区分に分けています。その中で基本的には10区だけをオススメしています。過去の実績とこれからの予想を踏まえたうえで資産価値が極めて保ちやすい、港、千代田、中央、渋谷、新宿、そして文京、豊島、世田谷、品川、目黒の10区です。

――東京の不動産価格は2020年のオリンピックの後に下落するという見方もあります。

われわれはオリンピックをポジティブに捉えています。ただし、湾岸エリアを除いてです。湾岸エリアはオリンピックのメイン会場とされる地域で、選手村の転用改修や再開発を含めて5,000戸以上のマンションが供給されることが決まっているからです。

それ以外の地域に関しては、オリンピックが終わったからといって供給が増えたり、人口が大きく変わることはあまりないというのが事実です。現在、東京の不動産市場からはアジアのマネーが撤退していますが、オリンピックを機に再び世界から目が向けられるのではないかと思っています。

ただ、東京都内全域ではなく、二極化すると考えています。これが、われわれが10区を推奨している理由です。

――投資物件の選別や市場の将来予測で何か特殊な分析をしているのですか。

スコアリングには、特別なものは一切使っていません。中古の流通量や、売買をした際の価格などはわれわれが独自に調べたり、専門業者の数値を使っています。しかし、ほとんどの資料が東京都などが発表している、皆さんも見ることのできるものです。

ただ、一般の方はそれを場面、場面で見てしまう。人口が増えるからここが良い、ではなくて、その地域の人口の増え方としてどの人口層が増えるのかということが重要です。われわれは生産年齢の人口層がどれくらい増えるか、高齢化率がどれくらい進まないかに注目しています。

われわれの分析の強みは、販売業と並行して取り組んでいる管理業からのフィードバックも反映されている点です。また、売り切りではないので、実際の運用データをフィードバックできることも当社の強みです。

どういう物件を持っていただくべきか。勘と経験だけでなく、数値で説明してお客様にも安心していただきます。情報は更新されていくものなので、われわれが情報を集め、分析するほど、お客様にとってもプラスになっていきますし、一番の望みであるお客様との長い付き合いにもつながることなので、私たちはここに力を入れています。

信頼重視の物件管理で“三方よし”

――賃貸募集手数料や家賃送金の振込手数料をゼロにしたり、滞納保証や24時間対応のコールセンターを導入したりと、他社ではあまり見かけないサービスも展開しています。

物件を貸すということに対して、オーナー様には不安を払拭していただきたいんです。われわれとしては自信がある物件しか扱いませんが、オーナー様にとっては融資を組むとなると、最初から空室だったらローンの支払いはどうしよう、と不安になるわけです。

実際は心配する必要はないんですが、1人目の入居者が入るまで、われわれが家賃の90%を保証して、オーナー様に安心していただく。また、家賃を支払ってくれなくて、予定通りの収入が得られないという心配要素もあるので、滞納があった場合には、その部分を保証するサービスを提供しています。

実際には10区に絞っていただくことによって、スタート時の空室リスクは軽減できています。また、管理業務まで引き受けている不動産会社としてノウハウの蓄積があるので、オーナー様に迷惑をかける可能性の高い方は初めから入れません。

来年2月をメドに、設備の修理交換保証サービスも提供させていただく予定です。中古は壊れやすいという心配をされる方が非常に多いためです。蓄積したデータから、実際にはほとんど壊れないことがわかりましたが、まったく壊れない保証はないので、壊れた場合も一定期間についてはわれわれで修理します。

そうすることによって、オーナー様にも信頼を得られますし、入居者さんも満足していただけます。結果として、入居者さんが長く住み、オーナー様も家賃が安定して入る、完全にウィンウィンな関係を構築することができるんです。

――最後に「トラスト」という社名に託した思いを聞かせてください。

私の最初のキャリアは新築の投資用不動産デベロッパーのベンチャー企業でした。ベンチャーなので、必要なのは信頼ではなく、売り上げです。新築を売っていく中で、はたしてこれがお客様のためになっているのか、ということを疑問に感じ、中古というジャンルに足を踏み入れたのですが、結局何を重視するかというと売り上げ成績でした。

お客様と一緒に不動産投資ができる機会を作りたいと思ったのですが、勤めている会社では難しかった。じゃあいっそのこと自分で会社を作ってしまえ、と。以前勤めていた会社でもセミナーを開いていましたが、営利目的のセミナーよりも、お客様のためになるセミナーがしたかった。

そうした思いから会社を立ち上げましたが、当然ながら最初は信頼ゼロからのスタートです。なので、あえて社名を「トラスト」にして、信頼を得るべく事業を展開しているということをわかりやすく提示しました。

大した根拠もなく〇〇がいいよと言っているところには信頼が生まれないと思っています。確かな情報を理由に、だから安心していいですよ、と提示しないといけない。売り上げよりも信用していただきたいんです。世の中に情報はあふれてしまっているので、何を基にしたらいいのか、というのはわかりにくい。その“基”を私たちがピックアップしてあげる必要性があると思っています。

価格の高さゆえに、尻込みしてしまいがちな不動産投資。何よりも重要なのは、信頼できるパートナー選びかもしれません。独自のリサーチで、不動産投資の“夢”ではなく“現実”を教えてくれるパートナーを探し出し、老後の不安解消の第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

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