はじめに
おすすめは「東京」「中古」「ワンルーム」
リスクを踏まえたうえで、私がすすめたいのは「東京」「中古」「ワンルーム」のマンションです。
東京は圧倒的に空室率が低く、かつ家賃の額も大幅に違います。人が集まる都心にある物件を選びましょう。また、中古のワンルームはいま1500万円から2000万円くらいで買うことができます。これは新築より1000万円は安い価格です。管理費や維持費を引いた場合、手取りの利回りは4、5％です。膨大なデータをもとに、過去200年間20か国の金融商品の資本収益率を調べたところ、平均4％だったという研究結果があるので、世界的、歴史的にみても低い数字ではありません。
さらに、現在は空前の低金利。少ない自己資金でもマンション投資に踏み出すことができます。
1.5％程度で借りられる住宅ローンがあるので、たとえば手取りの利回りが5％あれば、プラス2％以上の利回りになるわけです。かつてバブル期は、中古のワンルームが3000万円、利回りはよくて2％程度なのにローンは8％ですから、マイナスの利回りでした。それが現在は、家賃収入だけで元本を返済することができるのです。
マンション投資におけるレバレッジの威力
マンション投資は1室といわず、2室、3室と増やしていくことをおすすめします。たとえば築10年の早稲田のマンションを1800万円で購入したとします。家賃が8.5万円、諸経費を引いた手取りが6.8万円とすると利回りは5％以上です。
たとえば頭金ゼロでローンを組んだとして、弊社がご紹介している住宅ローンだと金利が1.68％のものがありますから、毎月6万円返済したとしても4,312円のプラスになる計算です。全額ローンでも収支は年間で5万円ほどのプラスになります。30年ローンで収支をプラスでまわすこと。これがマンション投資の基礎的なポイントです。
さらに、より不労所得を増やしたければ、1部屋といわず、2部屋、3部屋と増やしていきましょう。
たとえば、30年ローンで借りた1部屋目ですが、ボーナスを使って年間60万円の繰り上げ返済をすると15年くらいで完済できます。住宅ローンは元本がなかなか減らないので、余裕があるときに元本を返済するようにしましょう。元本が減ればその分リスクが減ります。
さて、1部屋めを15年ローンで完済したら、2部屋めに挑戦します。今度は2部屋の家賃収入でローンを返済するわけですから、単純に速度は2倍になりますよね。繰り上げ返済を活用すれば5、6年で完済できます。
そして3部屋目、今度は3部屋分の家賃収入でローン返済します。完済したら4部屋目を購入して4部屋分の家賃収入でローンを返済していく。そして5部屋目……と、徐々に完済にかかる時間は減ってきて、定年退職するころには家賃収入だけで十分な経済的自由を得ることができるようになっているわけです。
これを私たちはレバレッジの威力と呼んでいます。レバレッジの威力がはじめて発揮されるのは、ローンのないマンションが2部屋、ローンのあるマンションが1部屋になったとき。そこがスタート地点です。コツコツやっていくことがマンション投資で勝つコツです。
いまこそマンション投資に踏み出すべきとき
とはいえ「本当にいまが買い時なのか」と疑問に思う方もいるかもしれません。
さきほどの早稲田の物件、15年後にはいくらで売れると思いますか？ もちろんそのときにならないとわかりませんが、1000万円ほどで売れるはずです。私なら1500万円でも買います。
東京23区は開発規制がかかっているので、今後マンションが大幅に増えることはありません。でも都心の賃貸は需要がかなり大きいので、たとえ古くなっても価値が大きく下がることはありません。さらに立地がよければプレミアがつくこともあります。中古の築浅物件が安く買えて、ローンが低金利の今だからこそ、マンション投資に乗り出すチャンスです。
家賃収入があれば、たとえお金が底をつきても毎月家賃が入ってきます。現金収入はやはり強いものです。マンション投資によって「老後の不安解消」「家族を守ること」「夢を叶えること」が実現できます。まずはじめの1部屋目に挑戦してみてください。
